合同价格过低，是否可能导致合同无效？

合同价格过低，是否可能导致合同无效？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

法院在审理合同案件时，必须主动审查合同是否有效。如果合同双方表面上签订了一份买卖合同，但实际上并没有买卖的真实意图，而是为了其他目的（比如借贷担保），那么这种“虚假通谋”的行为，即便看起来手续齐全，也因欠缺真实意思表示而无效。法院会依据常识和交易习惯来判断双方的真实意图。

案情简介

2012年，于震江与中天公司签订了两份商品房买卖合同，约定以每平方米3000多元的价格购买两套房产，总价超过500平方米，并办理了备案和付款手续。但当时该小区其他房屋单价普遍在6000元以上，甚至达到14000元/平方米。后来，建银公司因与中天公司的债务纠纷，申请法院查封了这些房产。于震江提出执行异议，主张自己是合法购房人。法院在审理中发现，于震江与中天公司实际存在借贷关系，签订合同可能是为了担保借款，而非真正买卖房屋。

律师解读

这个案例的关键在于，合同是否有效取决于双方的真实意思。以下两个要点值得关注：

第一，价格异常是判断虚假意思的重要线索。本案中，合同约定的房价仅为市场价的1/5到1/4，这明显违背市场规律。法院认为，这种“明显违背市场价值规律”的情形，结合其他证据，可以认定双方并无买卖的真实意图。日常生活中，如果一份合同的价格与市场价相差悬殊，就可能被认定为“名为买卖，实为其他”，例如借贷担保、赠与或避债等。

第二，法院会主动审查合同效力，不依赖当事人申请。根据法律规定，即使当事人没有提出合同无效的申请，法院在审理中也必须主动审查合同的合法性。本案中，建银公司并未直接主张合同无效，但法院基于查明的事实，依职权认定合同因“虚假通谋”而无效。这意味着，任何合同都可能面临司法机关的主动审查，尤其是涉及第三人利益或公共利益的场合。

王德林律师提示：

在签订合同时，务必确保合同内容反映双方真实意图，避免为其他目的（如担保、避税）而签订“阴阳合同”或“虚假买卖”。特别是涉及房产等大额资产，价格明显偏离市场价时，可能引发合同无效的风险，导致权益无法保障。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议咨询专业律师，提前评估合同效力，避免陷入“钱房两空”的困境。

来源：《人民司法》2022年第03期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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