破产后预付租金能否优先拿回？

破产后预付租金能否优先拿回？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

企业进入破产程序后，如果还有没履行完的房屋租赁合同，承租人提前支付的租金，一般可以被认定为“不当得利”，属于共益债务，可以优先从破产财产中拿回。但有个关键前提：必须是真实存在的租赁关系，并且承租人确实预付了租金。如果是以“租抵债”等方式支付租金，实际上没有预付租金，那么这笔钱就不能算共益债务。

案情简介

建工集团和荣标公司签了建设工程合同，建工集团垫资施工并支付了2500万元保证金。后来，双方又签了商铺租赁合同，约定如果荣标公司没按时还保证金或付工程款，建工集团就可以用出租商铺的收益来抵债。2018年，荣标公司进入破产程序。建工集团主张，自己已经预付了约3478万元的租金，这笔钱应该算作共益债务，优先从破产财产中拿回。

律师解读

这个案子争议的焦点是：预付租金到底能不能算共益债务？

第一，预付租金能算共益债务，但条件很严格。根据《企业破产法》第42条第（3）项，因不当得利产生的债务属于共益债务。最高人民法院曾明确答复：如果租赁合同解除，预付的租金就构成不当得利，应该作为共益债务随时清偿。但法院审查后发现，建工集团和荣标公司之间的租赁合同，本质上不是独立的租赁关系，而是为了担保之前的借款、工程款等债务，说白了就是“以租抵债”。这种情况下，建工集团并没有真正预付租金，所以不能算共益债务。

第二，“以租抵债”和真实租赁有本质区别。“以租抵债”是指用租金来抵扣之前欠的钱，而不是真正的租赁。法院认为，双方签订租赁合同的目的，是为了解决荣标公司欠建工集团的债务，而不是建立新的租赁关系。因此，即使合同里写了租金，也不能认定为真实的预付租金，自然就不能享受共益债务的优先待遇。

第三，破产程序中对共益债务的认定非常谨慎。共益债务是为了全体债权人的利益而发生的，可以优先从破产财产中支付。法院会严格审查债务的性质，防止有人利用合同安排，让自己的普通债权“升级”为共益债务，损害其他债权人的利益。所以，只有真正预付了租金、并且是独立租赁关系的，才能被认定为共益债务。

王德林律师提示：

企业在签订合同时，如果涉及“以租抵债”或类似安排，要特别注意法律风险。一旦对方进入破产程序，这类债权很可能被认定为普通债权，无法优先受偿。建议提前咨询专业律师，明确合同性质并保留好付款凭证。如果您在文山地区遇到类似问题，欢迎来云南八谦（文山）律师事务所当面咨询。

来源：《人民司法》2024年第08期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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