借款转买房合同有效吗

借款转买房合同有效吗

本文为法律科普，案例来源于最高人民法院指导性案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

有个房地产公司欠了四名债权人一共2.6亿元借款，为了担保这笔钱能还上，双方之前签了商品房预售合同，还办了备案。后来借款到期，公司还不上钱，双方一合计，干脆重新签了一份商品房买卖合同：把欠的借款本金和利息算清楚，一共3.6亿多元，直接转为购房款，公司把名下房子卖给这四个人，剩下的尾款等房子过户后再付。合同签完后，公司没按时交房，四人就告到法院，要求公司支付违约金6000万元。

公司这边却喊冤，说这合同不是真买卖，只是为了担保借款，而且利息算得太高，合同应该无效。双方对合同性质和法律效力吵得不可开交。

法院判决

最高人民法院最终判决：驳回四名债权人的全部诉讼请求。法院认为，虽然双方经协商把借款关系转为买卖关系，合同本身不违法，但合同里的购房款实际是由借款本息转化来的，而借款利息计算方式（月利率3%和4%、逾期利率10%，还计算复利）明显超过了法律保护的上限。既然这部分高额利息不能被承认，那四人实际支付的购房款就不足额，公司不按时交房就不算违约，所以四人要求违约金和律师费没有依据。

律师分析

第一，借款合同到期后，双方协商一致把欠款转为购房款、签订商品房买卖合同，这种操作本身是合法的，不算是“流质条款”那种被法律禁止的担保方式。法院尊重双方的交易安排，只要不违反法律强制性规定，合同就有效。

第二，但关键是，法院会对转化来的购房款进行严格审查。如果借款利息算得太高，比如超过年利率24%或36%的保护上限，那这部分钱就不能算作真实的购房款。在文山地区处理类似纠纷时，我们也要特别注意，不能想着通过买卖合同的“外衣”把高利贷合法化，法院一定会揪出里面的利息猫腻。

第三，这个案子告诉我们，签合同前一定要算清楚账。如果借款利息不合法，那后续的一切违约责任都可能落空，就像本案一样，债权人本想拿违约金，结果一分钱没拿到。

王德林律师提示：

借钱给别人或跟别人借钱，如果想把欠款转为房屋买卖，一定要事先把利息算合法，别超过法律保护的上限，否则合同可能白签。另外，签这种“以房抵债”的合同时，最好请律师帮忙审查对账单和利息计算方式，避免后续打官司吃亏。

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来源：本文案例来源于最高人民法院指导性案例，入库编号指导案例 072 号。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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