最高额抵押未变更登记，效力是否及于旧债

最高额抵押未变更登记，效力是否及于旧债

本文为法律科普，案例来源于最高人民法院指导性案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

2012年4月，柏冠公司向工行宣城龙首支行借款300万元，借款期限7个月。到了10月，凯盛公司愿意用自己名下的一处商铺作抵押，为柏冠公司等四家企业的融资提供担保。双方签了一份《最高额抵押合同》，约定在4000万元的最高额度内，凯盛公司为2012年10月19日至2015年10月19日期间发生的债权提供抵押担保，并办理了抵押登记。

紧接着在11月，凯盛公司与银行又签了一份《补充协议》，明确说之前那笔300万元的借款（发生在2012年4月）也要算在最高额抵押的担保范围内。凯盛公司的股东会也通过了这个决议。后来柏冠公司没按期还钱，银行就起诉要求凯盛公司承担抵押担保责任。凯盛公司不服，认为《补充协议》没办变更登记，所以抵押不覆盖那笔旧债。

法院判决

法院判银行胜诉，凯盛公司要用抵押的商铺承担担保责任。核心理由是：银行和凯盛公司签的《补充协议》是双方真实意思，不违法，合法有效。最高额抵押的特点是担保的债权额有最高限额，但具体债权在设立时不一定确定。根据《物权法》规定，当事人可以约定把设立前已存在的债权转入担保范围，这不算重新设立抵押权，也不是必须办理变更登记的事项。所以，即使没办变更登记，只要转入的债权没超过最高限额，抵押效力就及于这笔旧债。

律师分析

第一，这个案例明确了最高额抵押的一个实用规则。很多人以为，抵押合同签了、登记办了，就只能担保登记后新发生的债权。但法律允许双方协商，把之前的旧债也“拉进来”一起担保，只要不超过最高额度就行。这就像给房子加个“保险”，可以覆盖过去欠的钱，不用重新办抵押登记，省事不少。

第二，要注意“不对第三人产生不利影响”这个前提。这个案例中，凯盛公司自己同意并签了协议，没损害其他债权人利益。在文山地区处理类似抵押纠纷时，如果抵押人反悔，法院通常会尊重双方的真实意思，不会因为没办变更登记就否定效力。但实践中，建议还是尽量办理变更登记，避免后续争议。

王德林律师提示：

如果你是企业主，用最高额抵押担保借款时，最好在抵押合同中明确写明“包括设立前已存在的债权”，并留存股东会决议等书面证据。如果已经签了合同，想追加旧债，建议和抵押权人签补充协议，并尽量去不动产登记中心办变更登记，这样最稳妥。

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来源：本文案例来源于最高人民法院指导性案例，入库编号指导案例 095 号。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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