买了抵押房被拍卖，我该怎么办

买了抵押房被拍卖，我该怎么办

本文为法律科普，案例来源于最高人民法院指导性案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

怀化一家房地产公司（英泰公司）欠了华融湖南分公司9800万元，法院判决华融湖南分公司有权拍卖英泰公司抵押的房产来优先受偿。后来，华融湖南分公司申请法院强制执行，打算拍卖这些抵押房产。

这时候，建行怀化分行跳出来说：“这些房子我们早就买了，还付了全款，法院不能拍卖。”原来，建行怀化分行在英泰公司把房子抵押给华融湖南分公司之前，就已经签了购房合同、付了房款，甚至可能已经住进去了。但法院一开始驳回了建行怀化分行的异议，认为这事跟原来的判决有关，不能单独起诉。建行怀化分行不服，一直上诉到最高人民法院。

法院判决

最高人民法院最终裁定：建行怀化分行的起诉应当被受理，案件发回湖南高院重新审理。法院认为，建行怀化分行并没有质疑华融湖南分公司的抵押权本身，只是主张自己买房的权益应该优先于抵押权。这种“谁的权利更大”的问题，属于“与原判决、裁定无关”的情形，可以单独提起执行异议之诉。

律师分析

这个案子解决了一个很实际的问题：如果你在房子被抵押之前就买了它，后来法院要拍卖，你该怎么办。很多人以为只能干等着，其实法律给了你一条路——提起案外人执行异议之诉。关键是，你的诉讼请求不能是去否定原来的判决（比如否定抵押权），而是主张你的购房权益比抵押权更优先。

我处理过不少类似纠纷，在文山地区也有客户咨询过类似情况。这类案子能不能立案，重点看你的请求是否“与原判决、裁定无关”。简单说，如果你只是要求法院比较你和抵押权人谁的权利更大，而不是要求撤销原来的判决，法院就应该受理。

另外，提醒大家注意时间：法院驳回你的执行异议后，你只有15天时间去起诉。错过了这个时间，可能就没办法了。

王德林律师提示：

买房前最好去不动产登记中心查一下，看房子有没有被抵押或被查封。如果已经买了抵押房，发现法院要拍卖，要尽快收集购房合同、付款凭证、入住证明等材料，并在收到驳回异议裁定后15天内起诉。

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来源：本文案例来源于最高人民法院指导性案例，入库编号指导案例 155 号。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市