抵押房子没登记，银行还能索赔吗

抵押房子没登记，银行还能索赔吗

本文为法律科普，案例来源于最高人民法院指导性案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

2013年底，中信银行东莞分行与几家公司签了一份综合授信合同，约定提供4亿元贷款额度。为了担保这笔贷款，银行又跟陈志华、陈志波等个人签了最高额抵押合同，他们同意拿自己的房产和土地使用权作抵押，担保额度也是4亿元。但问题来了，这些抵押物都没去不动产登记中心办抵押登记手续。

银行随后按合同发放了7000万贷款给华丰盛公司。可到了2014年8月，华丰盛公司开始不按时付利息了。银行只好起诉，要求华丰盛公司还钱，同时要求陈志华等抵押人在抵押物价值范围内承担连带赔偿责任。这里有个背景：当地房管局早在2011年就发过函，说土地使用权人和房屋产权人不一致的房屋，必须先统一权利主体才能办抵押登记，建议银行放贷前先审查清楚。

法院判决

法院最终判决：华丰盛公司要还7000万本金、利息和罚息；各保证人按合同约定承担连带清偿责任；但陈志华等抵押人，只在抵押物价值范围内承担部分赔偿责任，因为银行自己也有过错。

核心理由是：虽然抵押没登记，但抵押合同本身是有效的。银行可以要求抵押人在抵押物价值范围内赔偿，不过银行作为专业金融机构，没仔细审查抵押物是否符合登记条件，就放贷了，自己也该承担一部分责任。所以法院减轻了抵押人的赔偿责任。

律师分析

第一，抵押合同和抵押权是两码事。抵押合同从双方签字盖章起就生效了，没办登记不影响合同效力。但抵押权要到登记后才设立，没登记的话，银行不能直接行使抵押权，只能依据合同要求抵押人赔偿。这就像你和别人签了卖房合同，房子没过户，合同还是有效的，只是对方不能直接拿房子。

第二，抵押人没办登记，要承担违约责任。根据民法典，抵押人有义务配合办登记。如果因为抵押人原因没办成，银行可以要求他在抵押物价值范围内赔偿损失。但银行自己也有审查义务，比如在文山地区，银行放贷前通常会核实抵押物产权是否清晰，如果银行没尽到合理注意，法院会减轻抵押人的责任。

第三，这个案例提醒我们，抵押登记不只是走形式。对银行来说，放贷前必须查清抵押物能不能登记，比如房产证和土地证是否一致。对抵押人来说，别以为签了合同就完事，不配合登记照样要赔钱。

王德林律师提示：

1. 签了抵押合同后，一定尽快去不动产登记中心办抵押登记，这是保护债权最稳妥的方式。没登记的话，债权风险会大大增加。

2. 作为借款人或者抵押人，如果银行没催着办登记，也别觉得侥幸。法院会看双方过错，银行有过错时，你的赔偿责任可能减轻，但该承担的损失还是跑不掉。

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来源：本文案例来源于最高人民法院指导性案例，入库编号指导案例 168 号。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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