法院拍卖土地价格太低，能翻案吗

法院拍卖土地价格太低，能翻案吗

本文为法律科普，案例来源于最高人民检察院指导性案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

2004年，一家银行和两家公司因为借款合同纠纷打到了仲裁委员会。仲裁结果要求其中一家娱乐公司还银行3590多万，另一家房地产公司用自己抵押的土地来担保。银行申请法院强制执行，但后来因为怕拍卖亏钱，法院在2005年先暂停了执行程序。

到了2013年，银行又申请恢复执行。法院查封了房地产公司一块1.3万多平方米的土地，2014年委托评估机构估价，结果出来是5778万。房地产公司不服，提出异议，但法院没怎么理。2015年2月，这块地公开拍卖，一家置业公司以5798万的价格拍走了。可到了2016年，土地交易中心为了算税费，又委托评估，发现这块地实际价值高达21300多万。房地产公司觉得法院执行有问题，2018年向检察院申请监督。

法院判决

检察院调查后发现，法院执行人员在委托评估时，明明已经调取了地籍资料，知道这块地的容积率是4.16，却没把资料交给评估公司。评估公司自己瞎猜，把容积率设定成2.0，导致土地评估价只有5778万，远远低于实际价格。法院后来也承认了错误，撤销了拍卖裁定。检察院还发现竞买人之间有恶意串通行为。

最终，法院判决置业公司赔偿房地产公司财产损失11760万元及利息。评估公司和置业公司的负责人还被追究刑事责任，有人因强迫交易罪被判刑，有人因提供虚假证明文件罪被判刑。

律师分析

第一，法院执行拍卖时，评估结果必须真实。如果评估依据的关键材料（比如土地容积率）被遗漏或搞错，导致价格明显偏低，当事人有权提出异议。检察院有权介入调查，纠正错误。像文山地区的一些类似案件，也常因评估资料不全引发争议。

第二，执行法院有义务保证评估资料的完整。法院调取了地籍资料却不交给评估公司，这属于程序违法。当事人如果发现这种情况，可以及时向法院或检察院反映，不要等到拍卖完成才后悔。

第三，如果拍卖后价格严重失实，当事人可以要求撤销拍卖，并主张赔偿。本案中，房地产公司就通过民事诉讼获得了赔偿。法律提供了救济途径，但前提是当事人要主动维权。

王德林律师提示：

如果您的房产或土地被法院拍卖，感觉评估价太低，要尽快收集证据，比如原始地籍资料、评估报告、法院的文书，向法院提出书面异议。如果法院不处理，可以申请检察院监督。别拖到拍卖完成，否则维权难度会变大。

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来源：本文案例来源于最高人民检察院指导性案例，入库编号无。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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