一房二卖，差价损失谁来赔

一房二卖，差价损失谁来赔

本文为法律科普，案例来源于最高人民检察院指导性案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

2004年，郑某安花503万元买了一套商铺，付了首付，办了按揭，开发商也把房子交给了他。郑某安把商铺租出去，收了几年租金，但一直没办过户手续。到了2012年，开发商却把这套商铺以低价卖给了另一家公司，还办了过户。郑某安发现后，要求开发商赔偿，双方谈不拢，只能打官司。

原来，开发商把商铺卖给郑某安后，又转手卖给了自己的关联公司。郑某安认为开发商恶意违约，要求解除合同、返还房款，并赔偿房屋涨价造成的损失。评估显示，到2012年商铺过户时，这套商铺的市场价已经涨到1654万元，比郑某安的购买价高了1151万元。

法院判决

一审法院认为，开发商一房二卖构成违约，应当赔偿郑某安合同正常履行后能获得的利益，也就是房屋差价损失1151万元。但考虑到开发商曾和郑某安协商过回购，不算欺诈，不支持郑某安要求双倍返还房款的请求。二审法院却认为，郑某安已经出租商铺获益6年多，开发商转售也有特殊背景，判赔1151万元会让双方利益失衡，于是改判只赔503万元。郑某安不服，申请再审被驳回，最后向最高人民检察院申请监督。

律师分析

第一，房屋差价损失属于可得利益损失，违约方应当赔偿。在这个案例里，开发商作为专业房地产公司，签合同时就应该预见到，如果违约，房价上涨导致的差价损失是可能发生的。所以，1151万元的差价损失，开发商理应赔偿，二审法院只判赔503万元，确实少算了。

第二，法院不能随意用自由裁量权来减少赔偿。二审法院以郑某安收过租金、开发商转售价格低等理由，把赔偿砍掉一半多，但这并不合理。郑某安出租商铺是合法权利，不能拿来替开发商减责；开发商低价卖给关联公司，也不能证明郑某安的损失就该少算。在文山地区，类似纠纷也常有，法院处理时得守住公平底线，不能随意打折。

最高检向最高法发出再审检察建议后，案件最终调解结案，开发商除了退还房款和赔偿503万元，还额外支付了450万元差价损失。这说明，检察机关监督纠正了法院的裁量不当，保护了守约方的利益。

王德林律师提示：

买房特别是买商铺、期房，一定要及时办理过户登记，别以为交了房就万事大吉。如果发现开发商一房二卖，要尽快起诉，主张房屋差价损失等可得利益，别只盯着返还房款。法院判决如果明显不公，可以申请检察监督，别放弃维权机会。

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来源：本文案例来源于最高人民检察院指导性案例，入库编号无。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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