签了认购书不买房，定金能退吗

签了认购书不买房，定金能退吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

徐某和王某打算买一套商品房，跟某房地产公司签了一份《商品房认购书》，交了5万元定金，约定好一个月内去签正式买卖合同。可到了签合同那天，双方因为房屋交付时间、违约责任这些细节谈不拢，最终没签成。

徐某和王某觉得，是开发商提出的条件太苛刻，才导致合同没签成，责任不在自己，要求开发商退还定金。开发商却不答应，说认购书就是双方的真实意思表示，现在不签正式合同，是购房人反悔，定金不该退。双方闹到了法院。

法院判决

法院审理后认为，认购书是预约合同，双方在签正式合同前，都有义务本着诚信原则继续协商。本案中，双方在交付时间、违约责任等问题上存在分歧，这些属于合同的核心条款，并非一方故意刁难。双方都没有证据证明对方存在恶意磋商的行为。最终法院判决，双方未能签订本约合同，属于不可归责于任何一方的原因，开发商应当退还5万元定金。

律师分析

第一，认购书不等于正式合同。很多购房人以为签了认购书就万事大吉，其实认购书只是预约合同，目的是让双方把主要条款谈好，为签正式合同做准备。如果因为双方对核心条款谈不拢，导致正式合同没签成，不能简单认定哪一方违约。

第二，定金能不能退，关键看谁有过错。如果购房人单纯反悔，或者开发商临时加价、改条件，导致合同签不成，那过错方就要承担定金罚则。但如果是双方对交房时间、付款方式这些核心条款无法达成一致，属于“不可归责于任何一方”的情形，定金就应该退还。像文山地区的类似纠纷，法院也会重点审查双方是否尽了诚信磋商的义务。

王德林律师提示：

签认购书时，建议把正式合同的主要条款尽量写清楚，比如交房时间、违约责任、付款方式等。如果开发商在签正式合同时突然提出认购书里没有的苛刻条件，你可以保留好证据，要求退还定金。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号无。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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