租房合同能阻止法院拍卖房子吗

租房合同能阻止法院拍卖房子吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

老李借钱给老胡，老胡没还钱，老李就去法院申请强制执行。法院一查，发现老胡名下有一套房子，这套房子之前已经被老李抵押了。于是法院准备把这套房子拍卖掉，用拍卖的钱还老李的债。

就在这时，一个叫小于的人跑出来说：“这房子我租了，你们不能拍。”小于说，老胡欠他100多万，所以把房子租给他20年，用租金抵债。他还拿出了几份租赁合同，说房子已经被他转租给其他人了。

但法院仔细一查，发现小于的说法漏洞百出。他前后说的租赁时间对不上，还说签了不止一份合同，而且这些合同都没有到房管局备案。更关键的是，小于说的租赁时间，要么是在房子抵押之后，要么是在法院查封之后。

法院判决

法院最终驳回了小于的异议请求。法院认为，小于提供的证据存在多处矛盾，比如他前后陈述不一致，签了好几份内容差不多的合同，而且这些合同都没备案。法院还怀疑，小于可能是为了阻止拍卖，才和老胡临时编造了租赁关系。所以，小于主张的租赁权不真实，不能阻止法院拍卖房子。

律师分析

这个案子告诉我们，不是签了租赁合同就能对抗法院拍卖的。法院会严格审查租赁关系的真实性，重点看两点：一是合同签得是否靠谱，比如有没有备案、租金怎么付；二是你有没有实际住进去，住进去的时间是在抵押之前还是之后。

在文山地区，很多朋友觉得签了合同就万事大吉，其实不然。如果对方欠钱不还，房子被拍卖，你拿出的租赁合同如果漏洞百出，法院是不会认可的。特别是那种用租金抵债的“以租抵债”方式，法院审查更严，因为这容易被人利用来恶意阻挠执行。

王德林律师提示：

第一，租房时尽量去房管局备案，保留好租金支付记录，这样万一遇到纠纷，证据才扎实。第二，如果发现房东有债务问题，尽快咨询律师，别等房子被拍卖了才着急。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-201-016。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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