查封后签租赁合同，能对抗法院执行吗

查封后签租赁合同，能对抗法院执行吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

吴某春等人因非法吸收公众存款被判刑，法院判决追缴其违法所得，用于退赔集资参与人。案件进入执行阶段后，法院发现吴某春名下位于昆明市人民西路的40套房产，早在2016年6月就被公安机关查封了。这些房产需要拍卖变现，来赔偿被害人。

就在这时，一家娱乐公司跳出来说，其中有11套房产是他们租下来的，签了租赁合同，要求法院中止执行，不能赶他们走。这家公司说，他们是在2016年11月12日签的合同，而且对房产被查封不知情，是善意的承租人。

但法院一查，公安机关查封是在2016年6月15日，比这家公司签合同早了将近5个月。也就是说，房产被查封后，这家公司才去签的租赁合同。

法院判决

法院驳回了这家娱乐公司的异议和复议申请。核心理由是：公安机关的查封行为在房产管理部门办理了登记，具有公示效力。这家公司在查封之后才签的租赁合同，法律上不能对抗法院的执行。法院有权解除他们的占有，要求他们腾房。

律师分析

这个案子对大家理解“查封的效力”很有帮助，我讲几个关键点。

第一，查封的顺位是连续的。刑事案件的财产刑执行中，法院续行查封的顺位和公安机关原来查封的顺位是一样的。也就是说，公安机关2016年6月查封的效力，法院后续执行时是延续的，不存在“中间空档期”。所以这家公司说“法院查封之后才签合同”，在法律上等于“查封之后签的”，根本站不住脚。

第二，查封登记有公示效力。不动产的查封登记在房产管理部门，就像房产证一样，是公开可查的。任何人想买房或租房，都应该先去查一下有没有查封、抵押。这家公司说“不知情”，法院不认可，因为法律上推定你应该知道。在文山地区，大家如果租房子或买房子，也一定要先去房管局或不动产登记中心查一下，避免吃亏。

第三，查封后签的合同，不能对抗执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条，只有在法院查封之前就签了租赁合同并实际占有的承租人，才能要求法院保护其租赁权。查封之后签的，哪怕合同是真的，法院也可以直接要求腾房。

王德林律师提示：

第一，租房或买房前，务必到当地不动产登记中心查询房产是否被查封、抵押。如果发现被查封，就不要签合同、付租金或房款，否则钱可能打水漂。

第二，如果已经租了查封后的房产，法院要求腾房时，不要硬抗。可以主动和法院沟通，看能否争取一定的搬离期限，但法律上很难阻止执行。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-202-030。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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