买了房却被查封，怎么办

买了房却被查封，怎么办

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

周女士从别人手里加价4万元，买了乙公司开发的一套商品房。她分两次付清了全部房款126万多元，还跟开发商办了更名手续、重新签了协议，2020年6月也拿到了房子钥匙，实际住了进去。但因为开发商的原因，这套房子一直没能在房管部门办成备案合同。

没想到，2021年8月，开发商乙公司因为跟甲公司有工程款纠纷，甲公司申请法院查封了乙公司名下的财产，包括周女士买的这套房子。周女士去办备案合同时才发现房子被查封了，没法过户。她赶紧向法院提出异议，要求解除查封。

法院判决

法院审理后认为，周女士在法院查封之前已经跟开发商签了认购协议，协议内容完整，明确了房屋位置、面积、交房时间等关键条款。她也在查封前就付清了全部房款，并实际占有了这套房子。房子没办成备案登记，是因为开发商的原因，不是周女士自己的过错。最终，法院裁定中止对这套房子的执行，解除了查封。

律师分析

这个案子涉及一个常见问题：买房人付了钱、住了进去，但房子还在开发商名下，结果开发商欠债导致房子被法院查封，买房人能不能保住房子。根据法律规定，要排除法院的执行，需要同时满足四个条件：一是在查封前签了合法有效的书面买卖合同；二是在查封前已经合法占有了房子；三是付清了全部或者大部分房款；四是没办过户不是买房人自己的错。

这个案子中，周女士满足了所有条件，所以法院支持了她。在文山地区，类似情况也时有发生，比如一些期房项目因为开发商资金问题被查封，购房者需要及时收集证据，证明自己已经付了钱、住了进去，并且没办证不是自己的责任。

需要注意，如果买房人自己拖延不办证，或者明知房子有抵押还去买，那就很难得到法律保护了。

王德林律师提示：

买房后尽快办理网签备案或过户登记，不要长期拖着。如果因为开发商原因办不了，要保留好催告、沟通的书面证据，比如函件、聊天记录等。

付款时尽量通过银行转账，保留好收据和付款凭证，避免用现金。这样一旦发生纠纷，能证明自己付清了房款。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-201-026。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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