烂尾楼如何通过破产重整实现交房

烂尾楼如何通过破产重整实现交房

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

昆山一家房地产公司2012年资金链断裂，导致市中心一栋双子座商住楼烂尾，涉及136套房，总价值约2.1亿元。房子已经网签销售，但工程一直没完工。该公司还被吊销了营业执照，负债高达7亿多元，债权人包括购房者、银行、工程队、民间借贷人等，各方诉求冲突严重：银行要整体拍卖烂尾楼，购房者要续建交房，其他债权人要求公平受偿。

法院接手后，发现直接拍卖烂尾楼很难解决根本问题——施工许可证办不下来，房子无法续建验收，购房者的利益也保不住。于是，法院引导债权人申请“执转破”，把案子从执行程序转到破产程序，由执行法官和破产法官一起审理。

法院判决

法院裁定这家公司破产清算，但在破产程序中，法院做了几件关键事：第一，甄别出47户消费性购房人，确认他们的优先权，其他网签购房人没有优先权；第二，帮公司恢复营业执照；第三，把清算程序转为重整程序，引入约2亿元投资用于偿债和续建。最终，抵押权、工程款优先权和职工债权全额清偿，普通债权受偿率约10%。2023年底，这栋烂尾楼完成续建并交付。

律师分析

这个案子的核心是“执破衔接”——就是执行程序遇到瓶颈时，转到破产程序里解决问题。烂尾楼最怕的就是直接拍卖，因为买家拿到楼也没法续建，最后变成一堆废钢筋水泥。通过破产重整，法院可以协调各方利益，比如优先保护买房的消费者，同时引入投资把楼盖完。

另外，普通债权受偿率只有10%，说明这家公司欠的钱太多，资不抵债。这种情况下，债权人如果坚持执行程序，可能连这点钱都拿不到。在文山地区，类似烂尾楼问题也时有发生，这个案例对处理类似纠纷有参考价值。

王德林律师提示：

买房遇到烂尾楼，别急着打官司要求退房或赔偿，先看看开发商能不能进入破产重整程序，这样有机会保住房子。普通债权人也要注意，破产重整中普通债权的清偿比例通常不高，但比执行程序里什么都拿不到要好。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2025-18-5-101-006。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市