唯一住房被拍卖，如何保住基本居住权

唯一住房被拍卖，如何保住基本居住权

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

2021年，广西柳州的覃某因销售伪劣产品罪被判刑一年，并处罚金6万元。由于覃某没有主动缴纳罚金，法院刑事审判庭将案件移送强制执行。法院查封了覃某名下的一套房产，准备拍卖来支付罚金。这套房子是覃某和妻子朱某花在2013年共同购买的，面积98.23平方米，总价约49万元，大部分房款通过银行按揭贷款支付。

朱某花得知房子要被拍卖后，向法院提出异议。她说，这套房子是他们夫妻俩唯一的住房，家里还有三个未成年子女，其中两个孩子正在附近上学。如果房子被拍卖，一家五口将无家可归，基本生存和居住权益会受到严重侵害。她请求法院停止拍卖并解除查封。

法院判决

柳南区法院最初驳回了朱某花的异议，但朱某花不服，向柳州市中级人民法院申请复议。柳州中院最终裁定：中止对这套房产的拍卖。法院的理由是，拍卖这套房子并不合适。房子面积不大，还有银行按揭贷款，拍卖后扣除贷款和朱某花应得的50%份额，剩下能用来交罚金的钱可能连6万元都不到。而且，覃某已经刑满释放，可以采取提供担保或分期付款等其他方式履行罚金义务，没必要非得拍卖房子。拍卖房子会给朱某花和三个孩子造成严重的生活困难，这与执行罚金的目的相比，损害明显大于收益。

律师分析

这个案子告诉我们，法院在执行过程中，并不是一发现被执行人有房子就立刻拍卖。特别是当房子是唯一住房时，法院会慎重考虑。用法律术语说，这叫“比例原则”，可以简单理解为“三步走”。

第一步，看拍卖是不是“适当”。如果拍卖房子根本解决不了执行问题，比如像本案中，拍卖后剩不下多少钱交罚金，那拍卖就不适当。第二步，看有没有其他“更温和”的办法。如果被执行人能提供担保、分期付款，或者有其他财产可以执行，那就没必要非得动唯一住房。第三步，看拍卖的“损害”和“目的”是否成比例。为了几万元罚金，让一家五口流落街头，这明显不合理。

在文山地区，类似情况并不少见。很多当事人因为不懂这些规则，一听说房子要被拍卖就慌了神。其实，法律是保护基本生存权的。如果房子确实是唯一住房，且家庭有老人、小孩等特殊成员，法院通常不会轻易拍卖。但要注意，如果房子面积过大、价值过高，或者被执行人恶意逃避债务，法院仍可能依法拍卖，但会为家属提供适当的安置方案。

王德林律师提示：

第一，如果法院要拍卖你的唯一住房，不要消极等待。尽快向法院提出执行异议，说明房子是家庭唯一住房，并提供家庭成员情况、子女上学证明等材料，争取法院中止拍卖。第二，主动与法院沟通，提出替代方案。比如提供其他财产担保、分期履行义务，或者承诺在一定期限内筹款缴纳罚金。积极的态度往往能避免最坏的结果。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2023-17-5-201-001。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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