买的房子被查封，能拿回来吗

买的房子被查封，能拿回来吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

老陆因为非法吸收公众存款被判了刑，法院要拍卖他名下的一套房子来退赔给受害人。这时候，一位叫杨阿姨的案外人站了出来，说这套房子其实是她儿子小王早在2005年就买下的，只是还没过户。小王已经去世了，杨阿姨作为继承人，要求法院停止拍卖。

事情还得从2005年说起。当时小王和老陆签了份售房协议，花25万买了这套房，2005年底就付清了全款，2009年小王一家就搬进去住了。但麻烦的是，老陆这套房子之前抵押给了银行，之后又反复抵押和查封，导致一直办不了过户。小王2019年找过老陆要求过户，但老陆自己也没处理好。2020年小王去世后，房子就一直由杨阿姨和孙女住着。

法院判决

上海市金山区法院经过审查，最终裁定支持了杨阿姨的异议，中止对这套房子的执行。法院认为，虽然房子登记在老陆名下，但小王在2005年就签了合法有效的买卖合同，付清了全款，也实际入住了。房子迟迟过不了户，是因为老陆没处理好抵押问题，不是小王的责任。小王去世后，他的权利由母亲杨阿姨继承，所以杨阿姨有权要求法院停止拍卖。

律师分析

这个案子涉及一个很常见的问题：买了房子但没过户，原房主欠债被法院强制执行，买受人的权益怎么保护。

第一，法院审查这类异议时，不会只看房产证上的名字。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，只要买受人在法院查封前签了合法合同、付了全款、实际占有房屋，并且没过户不是买受人的过错，法院就会支持买受人的请求。像这个案子，小王住了十几年，没办过户是因为老陆的抵押问题，法院就认定小王没有过错。

第二，这个案子也提醒我们，在文山地区，很多人买房时觉得签个协议、付了钱就行，但没过户的房屋在法律上还是登记在卖方名下。一旦卖方涉及债务纠纷或刑事案件，房子就可能被查封拍卖。所以，买房后一定要尽快办理过户登记，不要拖。如果因为对方原因没法过户，要保留好催告的证据，比如微信聊天记录、书面函件等，证明自己一直在主张权利。

王德林律师提示：

买房后务必及时办理过户，别以为付了钱、住了进去就万事大吉。如果遇到卖方不配合或房屋有抵押，要尽快通过法律途径解决，避免后续风险。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-201-015。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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