无证房产能否拍卖，流拍后能否以物抵债

无证房产能否拍卖，流拍后能否以物抵债

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

王某某借给某贸易公司、某配送公司和邝某某一笔钱，对方没还，王某某就申请法院强制执行。法院查封了某配送公司名下的一处地上建筑物，但这栋楼没有房产证，也没有建设工程规划许可证。法院先以570万元起拍价进行第一次网络拍卖，结果没人买，流拍了。流拍后，王某某马上申请用这栋楼按570万元抵债。但法院没理会这个申请，直接降价到456万元进行了第二次拍卖，这次被某供应链公司拍到了。王某某提出异议，认为法院不该跳过他的以物抵债申请。

某供应链公司和某配送公司不服，认为这栋楼没有产权证，不能拍卖，更不能以物抵债。案子一直打到最高人民法院。

法院判决

最高人民法院最终裁定驳回某供应链公司和某配送公司的申诉，支持了王某某的请求。法院认为，无证房产也可以依法处置，只要在拍卖前把权属现状说清楚就行。另外，第一次拍卖流拍后，王某某申请以流拍价570万元抵债，法院应当准许，不该直接降价再拍。第二次拍卖程序被撤销是正确的。

律师分析

第一，无证房产能不能执行。很多人以为没房产证的房子法院就不能动，其实不是。根据最高法的规定，没办初始登记的房屋，只要被执行人对其有财产权益，法院就可以按现状处置。比如在文山地区，这类无证房屋在执行中很常见，法院拍卖时会明确告知买受人房屋的现状，后续办证由买受人自己负责。所以，无证不等于不能执行，只是买受人要承担一定的风险。

第二，流拍后申请以物抵债，法院必须处理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖流拍后，申请执行人如果申请以该次拍卖保留价抵债，法院应当准许。这个规定同样适用于网络司法拍卖。本案中，法院没理王某某的申请，直接降价再拍，导致抵债价值从570万元降到456万元，损害了当事人的权益，所以法院的第二次拍卖被撤销了。

王德林律师提示：

如果你是无证房产的买受人，参与司法拍卖前一定要看清拍卖公告中的权属说明，了解后续办证的风险。如果你是申请执行人，在拍卖流拍后要第一时间书面申请以物抵债，避免法院擅自降价再拍，损害你的利益。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2023-17-5-203-035。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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