法院能直接带租拍卖我的房子吗

法院能直接带租拍卖我的房子吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

程某某借给殷某某510万元，殷某某一分未还，程某某只好申请法院强制执行。法院查封了殷某某名下一批车位，准备拍卖变现。但在拍卖公告里，法院写了一句：这些车位已经租出去了，租期长达19年零5个月。结果第一次拍卖，没人愿意买，流拍了。

程某某急了，向法院提出异议，说这个租赁协议是假的，签字是冒名顶替的，不应该带着租约拍卖。殷某某则坚持说，车位在法院查封前就租出去了，必须带租拍卖。法院审查后，撤销了带租拍卖的公告。殷某某不服，向山东省高级法院申请复议，但被驳回了。

法院判决

法院认为，带不带租约拍卖，直接影响竞拍人数和成交价，也关系着申请执行人能不能顺利拿到钱，以及承租人能不能继续占用车位。所以，不能光凭一份租赁合同就决定带租拍卖。法院必须先走法定程序，审查租赁合同是不是在查封前签的、是不是真实有效、承租人是不是在查封前就实际使用了车位。如果审查结果有争议，当事人还可以提起执行异议之诉。本案中，法院没走这个程序，直接在拍卖公告里写带租拍卖，导致双方实体权利无法通过审判程序得到救济，属于程序不当，必须撤销。

律师分析

第一，带租拍卖不是法院想加就能加的。很多债务人为了拖延执行或降低资产价值，会伪造租赁合同，把财产“包装”成长期出租状态。如果法院直接认可，债权人可能面临拍卖价低、无人竞拍的困境，甚至买受人还要忍受长达十几年的租约。所以，法院必须先审查租赁的真实性，不能只看表面。

第二，审查的核心是“时间”和“占有”。按照法律规定，只有租赁合同在查封前签订、且承租人在查封前已经实际占用的，才能对抗法院强制交付。如果合同是查封后倒签的，或者承租人根本没住进去，那租赁权就站不住脚。这个规则在文山地区的执行案件中同样适用，大家要留意。

王德林律师提示：

如果您是债权人，发现被执行财产有租赁合同，不要急着认栽。可以申请法院先审查租赁的真实性，必要时提起执行异议之诉。如果您是买受人，拍到带租约的房产，一定要核实租约是否真实，否则可能面临“买了房却收不回来”的麻烦。

---

来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-202-021。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市