抵押房产的租金归谁，法院这样判

抵押房产的租金归谁，法院这样判

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

甲公司把名下一处房产抵押给乙银行借款，后来还不上钱，乙银行起诉到法院，并申请保全了这套房产。法院查封房产后，乙银行又要求冻结这套房产的租金，理由是抵押权人有权收取抵押财产的租金（法律上叫“法定孳息”）。

承租人韩某公司收到乙银行通知后，就停止向甲公司支付租金，将租金交到了法院的账户。甲公司不干了，认为乙银行的抵押权还没被法院判决确认，凭什么收租金？于是甲公司向法院提出异议，要求解除对租金的保全，但被上海高院驳回。甲公司不服，向最高人民法院申请复议。

法院判决

最高人民法院驳回甲公司的复议请求，维持了上海高院的裁定。法院认为，虽然乙银行的抵押权还没被生效判决最终确认，但房产已经被法院查封，租金产生在查封之后。根据《物权法》（当时有效）和《民法典》的规定，抵押权人有权收取抵押财产被扣押后的法定孳息。法院对租金进行保全，是为了防止将来判决执行不了，符合诉讼保全的立法本意。

律师分析

这个案子的核心是：抵押权人能不能在官司还没打完时，就先“锁定”抵押房产的租金？答案是：可以。法律保护抵押权人的权利，但前提是法院已经查封了抵押财产，而且租金是查封之后产生的。在文山地区，很多朋友以为只有等到判决生效才能执行，其实保全阶段就能对租金采取行动，避免债务人转移财产。

另外，甲公司说“抵押权没被确认就不能收租金”，这个理由没被法院采纳。法院的逻辑是：抵押权人只要证明债务可能到期、实现抵押权有必要，加上法院已查封，就可以申请保全租金。这不是提前“判决”抵押权有效，而是防止将来判决落空的临时措施。

王德林律师提示：

第一，如果你是抵押权人（比如银行或借钱给别人并办了抵押登记的），发现抵押房产有租金收入，应尽快申请法院查封房产并通知承租人停止向债务人支付租金，这样能有效保护你的债权。第二，如果你是债务人，抵押房产的租金在查封后可能被法院保全，不要以为租金还是你的“自由钱”，提前做好财务安排，避免被动。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2023-17-5-202-001。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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