买房后发现房子有租客，能拒付房款吗

买房后发现房子有租客，能拒付房款吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

贾某从张某手里买了一套二手房，签了合同、付了大部分房款，准备收房时才发现，这套房子早在买卖前就被张某租给了别人，租期还有好几年。贾某觉得自己被坑了，要求张某先把租约处理掉再付尾款，但张某不同意，坚持让贾某先付钱。

双方僵持不下，贾某只好停止支付剩余房款，并起诉到法院，要求张某承担违约责任。张某则反咬一口，说贾某不付尾款才是违约。这个案子争议的焦点是：房子带租约卖，算不算权利瑕疵？买家能不能因此暂停付款？

法院判决

法院最终支持了贾某的主张，认定张某交付的房子存在权利瑕疵，因为租客的承租权会限制贾某作为新房主的使用权。法院认为，只要房子上存在第三人的权利（比如租约），哪怕租客还没实际赶人，也构成权利瑕疵。买受人贾某有权依据合同法第152条，在提供证据证明瑕疵存在后，暂停支付尾款，这不构成违约。直到张某和租客的租赁合同被法院终审判决解除，权利瑕疵才算清除，贾某才需要恢复付款。

律师分析

这个案子告诉我们一个重要的道理：买房不仅仅是拿钥匙，更要关注房子上有没有“隐形负担”。比如租约、抵押权、居住权等，这些都会影响你的完整所有权。在文山地区的二手房交易中，有些卖家会隐瞒带租约的情况，买家收房后才发现麻烦不断。法律上，只要存在第三人可能对房子主张权利的风险，就是权利瑕疵，买家有权暂停付款。

另外，买家暂停付款不是随便说停就停的。你得有“确切证据”证明瑕疵存在，比如租赁合同、租客的声明等，并及时书面通知卖家。如果证据不足，或者没通知，反而可能被认定为违约。权利瑕疵的清除时间也很关键，比如租约解除，一般以法院生效判决为准，而不是卖家自己说“已经解除了”就算数。

王德林律师提示：

买房前一定要做足功课。建议在签订购房合同前，到不动产登记中心查询房屋的权属状态，同时要求卖家书面承诺房屋无任何未披露的租约或其他权利负担。如果发现存在租约，要么要求卖家先解除租约再交易，要么在合同中明确约定租客搬离的时间和违约责任。

如果你已经遇到类似情况，别急着付尾款。第一时间收集证据，包括租赁合同、租金支付记录、你和卖家的沟通记录等，然后书面通知卖家要求其处理瑕疵。必要时可以咨询专业律师，避免因操作不当而陷入被动。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号无。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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