法拍房是“凶宅”，买家能退款吗

法拍房是“凶宅”，买家能退款吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

2023年6月，广东揭阳一家法院在网上拍卖两套深圳的房产。买家郭某和贝某以4821万多元的最高价拍下了这两套房，付清了全款，法院也出了裁定书确认房子归他们。

但一个月后，两人却发现一个让他们难以接受的事实：就在一年多前，这两套房子里发生过有人跳楼自杀的事故。他们认为，法院在拍卖公告里根本没提这事儿，导致他们买房的居住目的泡汤了，于是向法院提出异议，要求撤销拍卖、退还全部款项。

法院判决

揭阳中院一开始驳回了他们的请求，认为法院不知道这个情况，而且竞拍人应该自己承担房屋的瑕疵风险。但郭某和贝某不服，向广东高院申请复议。广东高院最终撤销了原裁定，支持了买受人，要求法院退还全部拍卖款。

法院的核心理由是：房屋发生过非正常死亡事件，属于“重大瑕疵”，足以影响买受人的购买意愿和房屋价值。法院没在拍卖公告里披露这个信息，属于“瑕疵说明严重失实”，导致买受人产生重大误解，购买目的无法实现。

律师分析

第一，法律虽然没有明文规定法拍房必须披露“凶宅”信息，但法院认为，按照民间习俗和交易习惯，普通人都希望“择吉居住”，这种心理是长期形成的。房屋里发生过自杀这类事件，会让买家忌讳、恐惧，从而影响房屋的交易价值。所以，这属于拍卖中必须披露的“重要信息”。

第二，拍卖公告里常见的“瑕疵不担保”条款，主要是针对房屋的物理问题，比如漏水、裂缝、结构损坏。而“凶宅”这类信息，涉及的是买家的主观情感和心理感受，不属于“瑕疵不担保”的适用范围。法院不能拿这个条款来推卸责任。

第三，这个案例对文山地区的司法拍卖也有参考意义。今后法院拍卖房产，如果知道或应当知道房屋内有过非正常死亡事件，就必须在公告里说清楚，否则买家可以要求撤销拍卖、退款。这保护了买受人的知情权，也规范了司法拍卖的程序。

王德林律师提示：

如果你打算参与法拍房竞拍，一定仔细阅读拍卖公告和须知，但不要轻信“瑕疵不担保”条款。如果发现法院隐瞒了非正常死亡等重要信息，可以在拍卖成交后及时提出异议，要求撤销拍卖、退还款项。同时，建议在竞拍前实地走访、向物业或邻居打听房屋历史，避免踩坑。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2025-17-5-202-003。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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