用房子担保借款，买卖合同有效吗

用房子担保借款，买卖合同有效吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

韩某某为帮儿子还债，和黄某某签了一份《上海市房地产买卖合同》，把房子以60万元的价格“卖”给了黄某某。但双方私下又签了《承诺书》，约定这其实是借款担保：黄某某借给韩某某40.42万元，如果韩某某连本带利还清，黄某某就得把房子还回去。房子虽然过户了，但韩某某一家一直住在里面，黄某某也没付过房款。

几年后，黄某某以122万元把房子卖给了别人，给了韩某某20万元。韩某某认为这根本不是真实买卖，黄某某应该把卖房的钱全还给自己，至少也得把超出债务的部分退回来，于是起诉要求确认买卖合同无效并赔偿损失102万元。

法院判决

一审法院驳回了韩某某的全部请求，但二审法院上海市第一中级人民法院改判了：确认买卖合同无效，黄某某需返还韩某某539334元。法院认为，双方的真实意思是用房子担保借款，不是买卖，所以买卖合同无效。但让与担保行为本身有效，黄某某有权从卖房款中优先拿走借款本金和利息，剩下的钱得还给韩某某。

律师分析

这个案子核心是“让与担保”的效力问题。简单说，就是借款人把房子过户给出借人作为担保，约定还钱后房子再还回来。这类做法在文山地区也常见，但很多人搞不清它和真实买卖的区别。

第一，买卖合同因为不是双方真实意思表示，所以无效。但担保行为不违法，只要没有“流押条款”（比如约定不还钱房子直接归对方），法律就认可它的效力。第二，债权人处置担保房产后，不能全吞卖房款，必须履行清算义务——超出债务本息的部分要返还给债务人。这个案子法院算得很清楚：122万减去40.42万本金、7.6万利息和已付的20万，剩下53.9万要还给韩某某。

第三，利息的计算也有讲究。双方没约定利率，法院参考了银行贷款利率，按年息5%算了从借款到卖房期间的利息，这给类似纠纷提供了参考。

王德林律师提示：

如果你打算用房子做担保，最好签正式的抵押合同并办理抵押登记，而不是直接过户。直接过户风险很大，比如对方可能偷偷卖掉房子，或者你很难要回超出债务的款项。如果已经签了这类合同，建议尽快找律师评估风险，避免吃亏。

---

来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2023-07-2-076-001。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市