拍卖共有房产，没通知所有共有人怎么办

拍卖共有房产，没通知所有共有人怎么办

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

黄某祥和其他九位共有人，一起拥有一套厦门的老房子。因为大家闹了纠纷，法院判决这套房子要拍卖，拍卖所得按比例分给每个人。判决生效后，黄某祥没有主动配合，其他共有人就申请法院强制执行。

法院在2023年6月发布拍卖公告，只写明黄某祥是优先购买权人，但没通知其他九位共有人。拍卖当天，一位叫徐某忠的竞买人以1060万元最高价拍下。但法院很快发现程序有问题，决定撤销这次拍卖，重新挂拍。黄某祥不服气，提出异议，说自己有权按1060万元的价格优先购买，但法院驳回了他的请求。

法院判决

法院最终驳回了黄某祥的复议申请，维持原裁定。法院认为，共有权人的优先购买权是法律赋予的重要权利，不能通过默示推定放弃，必须本人明确表示才行。这次拍卖没有正式通知所有共有人，程序上有瑕疵，可能损害其他人的权益，所以撤销拍卖、重新挂拍是合理的。黄某祥的优先购买权在重新拍卖中仍然受到保护，只是不能直接按某个价格成交。

律师分析

第一，优先购买权不是“想当然”的权利。法律上，共有人的优先购买权需要主动行使，不能靠法院或别人“猜”。如果法院只通知了部分共有人，没通知全部，那拍卖程序就是有瑕疵的，可能被撤销。就像这个案子，法院只提了黄某祥，忽略了其他九位共有人，程序上不完整。

第二，司法拍卖讲究程序公正，不能只看价格。有人觉得，既然有人出高价了，直接卖给优先购买权人省事。但司法拍卖有严格的规则，比如优先购买权人需要提前登记、取得竞拍资格，才能参与竞价。如果跳过这些程序，直接按某个价格成交，对其他竞买人不公平，也破坏了拍卖的公正性。在文山地区，我们处理类似案件时，法院也强调程序规范，不能因为省事就忽视法律要求。

第三，重新拍卖不是否定优先购买权，而是纠正错误。黄某祥担心的“买不到”其实多余。重新拍卖后，他只要按规则参与竞价，还是可以行使优先权。法院保护的是“权利”，不是“价格”。如果因为程序瑕疵硬要按某个价格成交，反而会损害其他共有人和竞买人的利益。

王德林律师提示：

如果您是共有房产的共有人，在法院拍卖时，一定要主动向法院申报您的优先购买权，并按照要求登记、参与竞拍。不要以为法院会主动通知您，自己不表态就是放弃。

如果您是竞买人，发现拍卖公告没有列明全部优先购买权人，或者程序有漏洞，可以向法院提出异议，要求撤销拍卖，保护自己的公平竞拍机会。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-202-049。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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