转让土地中含城市道路，合同是否有效

转让土地中含城市道路，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司从政府获得一块土地后，将这块土地转让给了海南置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司也拿到了土地使用证。但当置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，却发现土地面积和规划的实际面积对不上。

原来，发展公司办理土地使用证时提供的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上标注的道路宽度比规划要求的窄。按照规划，这块土地西、北两侧道路应为市区主干道，路宽比土地使用证上标明的宽很多。这样一来，置地公司实际能使用的面积比土地使用证上写的少了上千平方米。置地公司多次找发展公司、管委会和市政府协商，要求补偿或退款，都没有结果，最后只能告到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积与实际面积不符，而且城市道路属于市政设施不能转让，合同应该无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方签订的合同中，涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分的转让有效。发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积和土地一起转让给置地公司，这一部分合同内容违反法律强制性规定，应当认定无效。

第二，土地转让合同涉及的面积、位置等关键信息，必须以规划部门的审批为准。发展公司提供未经规划审批的位置图办理土地使用证，导致面积不符，存在明显过错，应当承担赔偿责任。

第三，合同部分无效不等于整体无效。法院根据实际情况，将符合规划要求的土地面积部分认定为有效，既保护了当事人的合法权益，也避免了资源的浪费，体现了法律的灵活性。

王德林律师提示：

购买或受让土地前，一定要核实土地的使用证信息是否与规划部门审批一致，特别是道路、绿化等公共设施的用地。如果发现面积不符，应当及时提出异议。在文山地区，类似土地转让纠纷也时有发生，建议当事人在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免因信息不对称造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市