土地转让合同无效后如何追回款项

土地转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，湛江土地开发总公司与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1900万元。湛江土地总陆续支付了全部款项，中银公司也交付了土地界限图。

后来，湛江土地总将这95亩土地连同中银公司委托其转售的另外30亩土地，一起转卖给了另一家公司。但后续的转让合同被法院认定无效，湛江土地总不得不返还买家的款项并支付利息。湛江土地总随即向中银公司追讨已支付的1900万元土地款，但中银公司已经注销，其债权债务由开办单位遂溪中行承担。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地也未办理出让手续，双方合同应属无效，遂溪中行作为开办单位应返还其已支付的1900万元土地款及利息。遂溪中行则主张：双方合同是有效的合同转让，且湛江土地总从1994年出具收据后到1998年才起诉，已超过两年的诉讼时效，不应支持其请求。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，确认中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总1900万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效；湛江土地总在1998年向广西高院上诉主张权利，未超过两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权，并且办理了土地出让手续、缴纳了土地出让金。如果转让方连这些基本条件都不具备，合同就可能被认定无效。本案中，中银公司转让的土地是政府划拨给招商中心的，中银公司本身没有取得合法使用权。

第二，合同无效后，双方应当返还财产。根据《民法通则》的规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。有过错的一方还要赔偿对方损失。本案中，合同无效的主要过错在中银公司，所以它要返还全部款项和利息。

第三，诉讼时效的计算起点很重要。很多人以为签了收据就代表时效开始，但本案中法院认为，湛江土地总出具"款地两清"的收据后，直到后续转让合同被认定无效、自身权益受损时，才知道权利被侵害，诉讼时效从那时起算，并未超过两年。

王德林律师提示：

土地转让涉及大额资金，签约前一定要核实转让方是否已取得合法的土地使用权证，以及土地是否办理了出让手续。如果您在文山地区遇到类似土地或房产转让纠纷，建议及时咨询专业律师，不要等到损失扩大再处理。另外，注意保存付款凭证、合同原件等证据，这些是维权的重要依据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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