未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总价约4.26亿元。合同还特别约定，必须经过原发展商厚南公司和凯鹏公司签证盖章才正式生效。但厚南公司当时没有在合同上签字盖章，只是事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，而且深发公司根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，起诉要求深发公司返还购房款和利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。

深发公司辩称：厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，而且项目已经实际施工建设，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间属于合作建房关系，虽然未办理土地使用权变更登记，但双方已实际合作，合同有效。最高人民法院二审则认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该《商品房购销合同》应认定为无效合同。最终判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须符合法定条件。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这是保障购房人权益的基本前提，没有这两个证件的预售合同，在法律上属于无效合同。

第二，合同约定的生效条件不能替代法定条件。本案中，合同虽然约定了需要厚南公司签证盖章才生效，但厚南公司事后出具承诺书也不能弥补深发公司没有取得预售许可证这一根本缺陷。法律规定的强制性条件，当事人不能通过约定来规避。

第三，购房人发现开发商证件不全时，要及时采取法律行动。本案中顺兴公司在支付了5000万元后，发现对方资质存在问题，果断向法院起诉要求确认合同无效并返还购房款，最终得到了法院的支持。如果继续等待，可能面临更大的资金风险。

王德林律师提示：

购房前务必核实开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果在文山地区遇到开发商证件不全就预售房屋的情况，建议立即停止付款并咨询专业律师，及时通过法律途径维护自身权益，避免资金被长期占用无法追回。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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