按揭贷款未办抵押登记合同是否有效

按揭贷款未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司偿还了部分本息，但后期未能按期还款，尚欠本金及利息。宝丰支行起诉要求解除合同，以房屋权益偿还欠款。

一审中，中振公司主张合同未办理抵押登记，应按武汉市地方规定认定抵押无效。一审法院认为合同有效，判决解除合同，中振公司还款，逾期拍卖抵押物优先受偿。中振公司不服上诉。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应无效；且其已将房屋抵押给案外人广州国投并办理登记，一审认定有效侵犯了广州国投的权益。

宝丰支行主张：合同是三方自愿签订，不违法，已实际履行，应认定有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，按揭合同不违反国家法律法规，已实际履行，为有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，中振公司依据地方规章主张无效不予支持。中振公司后设抵押给广州国投是另一法律关系，且当时房屋未竣工验收，该抵押登记无效。驳回上诉，维持一审关于解除合同、还款及优先受偿的判决，撤销涉及担保人的部分。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商担保。实践中，只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，即使未办理抵押登记，合同本身仍有效。地方规章不能作为认定合同无效的法律依据。

第二，后设抵押不影响在先按揭合同效力。本案中，中振公司在按揭后又将房屋抵押给其他债权人，但该抵押发生在按揭之后，且房屋当时未竣工验收，依法不能抵押，因此该抵押登记无效。银行作为按揭权利人，其权益优先保护。

第三，合同解除后，银行有权就抵押物拍卖价款优先受偿。购房人未按期还款，银行可以解除合同，要求一次性还清欠款，并以抵押物拍卖所得优先受偿。这保障了银行的债权安全，也提醒购房人按约履行还款义务。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应按时还款，避免逾期导致合同解除、房屋被拍卖。如果遇到还款困难，可主动与银行协商调整还款计划。在文山地区，购房人签订按揭合同后，建议及时配合办理抵押登记，避免因登记问题引发争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市