划拨土地上房屋出租合同是否有效

划拨土地上房屋出租合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

昆明市公安消防支队将一块划拨得来的市政用地上的培训大楼，出租给重庆垫江保温材料总厂用于经营酒店。双方签了20年租约，垫江厂投入资金装修、添设备，还交了保证金，酒店开业后取名“小林大酒店”。

但后来垫江厂资金紧张，想找消防支队帮忙没成，双方商量解除合同也没谈拢。酒店停业后，消防支队收回了酒店，但没给补偿费。垫江厂起诉要求确认合同无效、返还投入，消防支队反诉要求继续履行合同、支付租金。

争议焦点

垫江厂认为，消防支队用的土地是划拨得来的市政公用设施用地，不能拿来出租搞商业经营，所以租赁合同应该无效。消防支队则主张，只要把租金里包含的土地收益上缴国家，合同就可以有效。

法院判决

法院认定租赁协议无效。理由是：划拨土地用于市政设施，出租搞酒店经营违反了土地管理法规；而且房屋没完工、没验收就交付使用，也不合法。法院判消防支队按评估价补偿垫江厂的装修投入，但垫江厂已使用房屋5年，要付相应使用费；停业损失和用设备抵债的损失由垫江厂自己承担。

律师分析

第一，划拨土地上的房屋能不能出租，关键看土地用途和是否办了审批手续。市政公用设施用地一般不能随便改作商业经营，即使要出租也得先补办手续、上缴土地收益，否则合同很可能无效。

第二，合同无效不等于一方可以白用房屋。法院会根据实际使用情况，判使用人支付合理的房屋使用费，而不是租金。同样，投入的装修、设备等，如果对方同意或认可，也应按评估价补偿。

第三，签这类长期租赁合同前，一定要查清楚土地性质和房屋手续。如果土地是划拨的、房屋没验收，风险就很大，一旦出问题，双方的投入都可能打水漂。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似问题，建议在签租赁合同前先查清土地性质和房屋手续，尤其是涉及划拨土地或未验收房屋的，最好请律师把关。合同无效后，已投入的装修和设备需要及时评估固定证据，否则很难主张补偿。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市