买房合同竟是抵债协议，如何辨别真假购房
买房合同竟是抵债协议，如何辨别真假购房
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款，双方签订《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将7900平方米商铺以港币1.185亿元出售。
但合同签订后，双方并未实际付款或交房。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张已用贷款抵付了房款，并出示了一张加盖“收款专用章”的1.185亿元收据。开发商否认收到房款，称该收据是华泰公司为完善手续事后补开，且没有对应的付款凭证。
争议焦点
双方的核心争议是：涉案合同究竟是真实的商品房预售合同，还是以房抵债的协议？人行清远支行认为，贷款已转为购房款，合同已履行；开发商则认为，双方从未实际付款交房，合同目的无法实现，应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同名为商品房预售，实为以房抵债，即双方通过签订购房合同的方式，用房产抵偿华泰公司欠清远金融市场的债务。由于抵债关系本身存在争议，且合同未实际履行，法院最终支持开发商解除合同的请求。
律师分析
第一，合同名称不决定法律关系。实践中，不少人以为签了《商品房预售合同》就一定是买卖关系，但法院会穿透合同形式，审查双方真实意思。如果背后存在债权债务抵偿关系，可能被认定为以房抵债。
第二，付款凭证不等于实际付款。本案中，虽然有一张巨额收据，但开发商能证明该收据系事后补开，且无银行转账记录佐证，法院未予采信。买房时，务必保留银行流水、转账记录等实际付款证据。
第三，合同长期不履行，可能被解除。即便合同有效，如果双方均未按约定付款或交房，长时间处于“空转”状态，一方可以请求解除合同，避免法律关系长期悬而未决。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似“买房合同”但实际是抵债的情况，建议先咨询专业律师，确认合同性质后再决定是否继续履行或主张解除。不要仅凭一张收据就认定房款已付，务必核对银行流水和实际交付记录。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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