房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与宇航开发经营公司（简称宇航公司）签订租赁协议，将整栋大楼租给宇航公司经营。协议约定租期较长，租金逐年递增，宇航公司还投入了大量资金进行内部装修。

但在实际履行中，双方因消防、水电等配套设施问题产生矛盾。商厦未经消防验收就擅自开业，后被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。双方就停业期间的租金是否该付、按什么标准付，闹上了法庭。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司没有按约定完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付停业期间的租金。

郊区供销公司认为：宇航公司已经实际使用了大楼并开业，消防问题是宇航公司装修不当造成的，租金应当按原合同标准继续支付。

法院判决

最高人民法院二审认定：停业期间房屋仍处于租赁状态，宇航公司不能以消防问题完全拒绝支付租金。但考虑到郊区供销公司未完成配套设施，导致商厦违法经营并最终停业，宇航公司实际使用收益受限，法院酌情降低了停业期间的租金标准，按原合同租金的70%计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限度的。一方违约时，另一方可以拒绝履行相应义务，但不能完全否定合同效力。本案中宇航公司不能因为消防问题就完全不付租金，只能要求减少租金。

第二，违法履行期间租金标准可以调整。当租赁房屋处于违法状态（如未经消防验收）时，承租人实际使用收益受到限制，法院会综合双方过错、实际使用情况等因素，合理确定租金数额，不一定按原合同标准执行。

第三，配套设施责任要明确约定。本案纠纷的根源在于消防、供电等配套设施的完成时间、责任划分约定不清。建议租赁双方在合同中对这些细节作出具体安排。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定消防验收、水电配套等关键事项的完成时间和责任方。如果对方违约导致房屋无法正常使用，您可以主张减少租金，但不宜完全拒付。在文山地区处理类似纠纷时，建议保留好消防整改通知、停业证明等证据，以便法院合理认定租金标准。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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