楼花按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

楼花按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家公司（中振公司）向开发商购买武汉泰合广场的商业楼层，总价款数千万元。中振公司与中国银行湖北宝丰支行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司用所购房屋的权益作为抵押，向银行贷款数千万元，贷款期限十年，中振公司按季度分期还款。

银行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司未能按期偿还剩余贷款本息，银行起诉要求解除合同、收回贷款，并要求以抵押的房屋权益优先受偿。中振公司则主张，该按揭合同未办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为，合同签订后没有到房管部门办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》中"未经抵押登记，抵押无效"的规定，因此按揭合同应属无效。银行则认为，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，且按揭不同于一般抵押，合同是双方真实意思表示，应当有效。

法院判决

一审湖北省高级人民法院认定合同有效，判决解除合同，中振公司一次性偿还剩余贷款本息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先受偿。二审最高人民法院维持原判，认为按揭不同于抵押，不能简单套用地方性抵押管理规定，合同有效，银行对抵押物享有优先受偿权。

律师分析

第一，按揭与抵押在法律上是不同的概念。按揭是购房人将所购房屋的权益转移给银行作为担保，而抵押是财产所有权不变、仅设立担保物权。当时国家法律对抵押登记没有强制无效的规定，不能仅因未办理登记就认定合同无效。

第二，合同效力首先看是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，三方自愿签订合同，内容不违法，且已实际履行，法院保护了交易安全和合同稳定性。

第三，即使中振公司后来将同一房屋抵押给其他公司并办理了登记，但因该抵押设立在本案按揭合同之后，且抵押所依据的贷款合同未实际履行，该抵押登记不产生效力，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房人和银行签订按揭贷款合同时，应尽量办理抵押登记，以强化担保效力。如果因客观原因暂时无法登记，合同仍然有效，双方应按约履行。在文山地区，购房人遇到类似纠纷时，建议保留好合同、付款凭证、还款记录等证据，及时咨询专业律师，避免因对法律理解不清而错过维权时机。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市