买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠了银行一大笔贷款，本息合计超过1.2亿元。双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司在广州一个商贸中心项目的四楼、六楼商场来抵债。随后，银行和开发商签了正式的《房地产预售契约》，把房产登记在银行名下。
但奇怪的是，合同签了之后，银行并没有实际支付购房款，开发商也没有交房。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则辩称，自己已经用贷款抵了楼款，相当于付清了房款，并拿出一张收据作为证据。开发商否认收到钱，说那张收据是事后补开的。
争议焦点
银行主张：双方签的是商品房预售合同，自己已经用华泰公司欠的贷款抵了购房款，还持有开发商出具的收款收据，房款已经付清。
开发商主张：双方没有真实的买卖关系，这份合同实际是为实现以房抵债而签的，银行根本没有实际付款，收据也是事后补开的。
法院判决
法院经审理认定，本案合同名为商品房预售，实为以房抵债。双方签订《房地产预售契约》的真实目的是为了履行之前的《抵债协议书》，并非真实的商品房买卖。银行未能证明实际支付了购房款，开发商也否认收到款项。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，解除了双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，合同的性质不能只看名称，要看双方的真实意思和实际履行情况。如果双方签合同只是为了实现债务抵偿，而没有真实的买卖意图和付款行为，那么这份合同在法律上就可能被认定为以房抵债协议，而不是商品房预售合同。
第二，付款凭证的真实性很关键。银行虽然拿出了一张收据，但该收据是事后补开的，且没有对应的银行转账记录或付款凭证，开发商也不认可。法院在判断是否实际付款时，会综合审查付款凭证、银行流水、财务记录等证据，不能仅凭一张收据就认定付款事实。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似“以房抵债”或“名为买卖实为担保”的合同纠纷，建议先请专业律师审查合同背后的真实法律关系。不要只看合同名称，要看双方的真实目的和实际履行情况，避免因合同性质认定错误而影响自身权益。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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