房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签了租赁合同，租期20年。合同约定宇航公司先付定金，开业后按年交租金，每年还要上涨一定金额。供销公司负责大楼外部装修和供电等配套设施，宇航公司负责内部装修。

商厦建好后，宇航公司开始装修并开业经营。但供电量一直达不到合同约定的标准，消防系统也没通过验收。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，要求停业整改，还对双方都罚了款。之后商厦就一直停业，双方因为租金支付问题打起了官司。

争议焦点

供销公司认为，宇航公司已经开业经营，应当按照合同约定支付租金，欠付部分要补上并承担违约责任。宇航公司则认为，供销公司没有按约定提供足够电量和合格的消防设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，还要求供销公司赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效。在合同履行过程中，供销公司未能按约定提供合格的电力和消防设施，属于违约行为。宇航公司因此无法正常经营，有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付相应期间的租金。但考虑到宇航公司已经实际使用了房屋，法院酌情按照当地同类房屋的市场租金标准，判决宇航公司支付一定数额的房屋使用费，而不是按合同约定租金标准支付。

律师分析

第一，合同一方违约时，另一方可以行使履行抗辩权。本案中，供销公司没有提供合格的电力和消防设施，导致商厦无法正常营业，宇航公司有权拒绝支付租金。这是法律赋予守约方的保护措施，但行使抗辩权需要有充分证据证明对方违约。

第二，房屋租赁合同违法履行期间，租金标准可能被调整。如果出租方违约导致承租方无法正常使用房屋，法院不会机械地按合同约定租金判令承租方支付，而是会参考当地同类房屋的市场租金标准，酌情确定一个合理的费用。这提醒大家，签合同时要明确约定双方义务，避免因一方违约导致合同履行陷入僵局。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，要特别注意水电、消防等基础设施条款，明确约定由谁负责、达到什么标准、什么时间完成。如果对方违约导致你无法正常经营，要及时固定证据，比如拍照、录像、发函催告，必要时可以依法行使履行抗辩权。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议在签合同前咨询专业律师，避免后续扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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