土地使用权转让合同因含城市道路被判部分无效

土地使用权转让合同因含城市道路被判部分无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的面积与规划部门实际规划的面积不符。原来，合同中包含了一条城市道路，道路宽度在土地使用证上标注为30米，但规划部门要求是50米，导致实际可使用的土地面积比合同约定的少了近千平方米。

置地公司多次要求发展公司退款或补偿，但发展公司认为合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门办理的，自己没有过错。双方协商无果，置地公司起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己不存在过错，合同应认定有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，土地使用证上的面积与实际不符，且城市道路依法不能转让，合同应认定无效。

法院判决

最高人民法院审理后认定：发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划面积不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，依法不得转让，发展公司将道路面积一并转让给置地公司，这部分转让行为违法无效。符合规划要求的土地面积部分，合同有效。最终判决：以规划部门确定的实际面积为准，发展公司多收的土地转让金返还给置地公司，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。在土地使用权转让合同中，如果包含了城市道路面积，这部分转让行为会被认定为无效。这是本案的核心法律问题，也是很多人容易忽略的地方。

第二，土地使用权转让时，转让方必须提供经过规划部门审批的坐标图或位置图。如果使用未经审批的图纸办理土地使用证，导致证载面积与实际规划面积不符，转让方要承担主要责任。买受方在签订合同前，应当主动核实规划审批文件，避免后续产生纠纷。

第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。本案中，法院没有将整个合同认定无效，而是将涉及城市道路的部分认定无效，符合规划要求的土地部分继续有效。这种处理方式既保护了当事人的合法权益，也维护了交易稳定。

王德林律师提示：

购买或转让土地使用权时，一定要先到规划部门核实土地的实际规划情况，特别是道路、绿化等公共设施用地的范围和宽度。在文山地区，类似因规划问题引发的土地转让纠纷并不少见，建议在签订合同前委托专业律师审查相关文件，避免因规划不符导致合同部分无效，造成经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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