按揭买房未办抵押登记合同是否有效

按揭买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2018年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业中心部分，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。同日，中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放贷款2000万元，中振公司分季度还款，泰合公司提供担保。合同签订后，银行按期支付了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

但中振公司在偿还部分贷款本息后，未能继续按期还款，银行多次催收无果。银行向法院起诉，要求解除贷款合同，并主张以中振公司所购房屋的权益来偿还剩余贷款本息及违约金。

争议焦点

中振公司主张：贷款合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应属无效。而且中振公司已在2020年将同一房产抵押给另一家信托公司并办理了抵押登记，银行的抵押权不能优先于该信托公司。

银行认为：贷款合同是各方真实意思表示，内容不违法法律法规，且已实际履行，应当认定为有效合同。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决中解除贷款合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿等内容，撤销一审中关于担保人责任的不当判决。法院认为，案涉贷款合同不违反国家法律法规，已实际履行，是有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后续将同一房产抵押给案外人的行为，发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心在于当事人真实意思表示，只要内容不违反法律强制性规定，即使未办理抵押登记，也不必然导致合同无效。法院更看重合同的实际履行情况和各方权益的平衡。

第二，楼宇按揭在性质上与普通抵押有区别，是购房人以所购房屋权益作为担保向银行融资的方式。在法律法规未明确规定的情况下，不能简单套用地方性规定来否定合同效力。开发商出具的购房款收条也是证明交易真实性的重要证据。

第三，购房人如果重复抵押同一房产，后设立的抵押权不能对抗在先成立的按揭权。银行作为按揭权人，在购房人违约时有权主张以房屋拍卖价款优先受偿。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应当按时足额还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。如果确实遇到还款困难，应主动与银行协商调整还款计划。在文山地区办理房产抵押时，建议及时到不动产登记部门办理抵押登记手续，以保障各方权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市