未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经原发展商海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）盖章确认才能生效。

合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该项目的土地使用权一直登记在厚南公司名下，深发公司根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反法律规定，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书对销售行为予以认可，而且三方后来又签订了合建协议，合同应当认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但最高人民法院二审改判认为：深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该预售合同应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对预售条件有严格规定。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，预售合同都可能被认定为无效。

第二，本案中深发公司虽然事后与土地权利人厚南公司签订了合建协议，但合建关系不能替代法定的预售许可制度。购房者不能因为开发商事后补办了一些手续，就认为合同自动有效。

第三，对于购房者而言，在签订商品房预售合同前，一定要核实开发商是否取得了上述关键证件。如果开发商无法提供，就不要轻易付款，否则可能面临钱房两空的风险。

王德林律师提示：

购房者在文山地区购买预售商品房时，建议先到当地住建部门查询项目的预售许可证信息，不要轻信开发商的口头承诺。如果发现开发商证件不全，应当果断拒绝付款并及时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市