开发商逾期交房能否免责
开发商逾期交房能否免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。
深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到不可抗拒的水灾等困难，以及变电、防火等"非深业公司所能控制的事件"所致。旅游公司则认为深业公司已构成违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同应解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是因不可抗力和合同约定的可免责事由，不符合解除合同的条件，应继续履行合同。
法院判决
最高人民法院最终判决：双方合同有效，继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，并向旅游公司支付逾期交房期间的违约金（按购房总价款计算利息）。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。
律师分析
第一，商品房买卖合同是否有效，关键看签订时双方意思表示是否真实、内容是否合法。深业公司虽然未取得国有土地使用权证，但法院认为这不影响合同效力，因为合同签订后深业公司已陆续取得相关审批手续。
第二，开发商能否以"不可抗力"或"非其所能控制的事件"为由延期交房，需要严格审查。本案中，供电问题被法院认定为可据实延期的因素，但开发商仍需对超出合理延期范围的部分承担违约责任。
第三，购房者想解除合同，必须满足合同约定的解除条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数才可解除，而旅游公司起诉时该条件尚未出现，因此法院不支持解除合同，只支持违约金。
王德林律师提示：
购房者在签合同时，应仔细阅读逾期交房的免责条款和解除条件。遇到开发商延期交房，不要急于起诉解除合同，先看合同约定的解除天数是否已达到。在文山地区，类似纠纷中法院也严格审查开发商的免责理由，购房者应保留好付款凭证和开发商逾期通知等证据。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市