买了土地却少了面积，道路也算钱吗
买了土地却少了面积，道路也算钱吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家公司（发展公司）把一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签了合同，办了土地使用证。置地公司拿到证后，按照证上标明的面积去规划局审批时，发现实际能用的土地比证上写的少了很多。
原来，这块地中间包含了一条城市道路，道路两侧的宽度在规划中应当是30米，但土地使用证上标成了15米。规划部门重新测量后，置地公司实际可用的土地面积比合同约定的少了上千平方米。置地公司多次要求发展公司退款或补偿，都没有结果，只好起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是以整体面积转让的，土地使用证上的面积是国土部门的行为，自己没过错，合同应当有效，不应赔偿。置地公司则认为，发展公司提供的位置图未经规划审批，导致土地使用证面积错误，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效，要求退款并赔偿损失。
法院判决
最高人民法院作出终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分的转让有效。发展公司多收的土地转让金应当返还，并赔偿置地公司因勘察、设计等造成的经济损失。置地公司自愿承担道路面积的征地费，法院予以准许。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律规定不得转让。本案中发展公司将道路面积一并转让给置地公司，这一部分合同内容违反了法律强制性规定，应当认定为无效。
第二，土地转让中，土地使用证的面积不一定等于实际可用面积。如果土地位置图未经规划部门审批，办证时可能出现面积错误。买方不能只看证，还要核实规划条件，否则容易吃亏。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，将有效部分和无效部分分开处理，既保护了交易稳定，也纠正了违法转让道路面积的问题。这种处理方式在类似案件中具有参考意义。
王德林律师提示：
购买土地或房产时，一定要核实规划条件，不要只看土地使用证上的数字。如果涉及道路、绿地等公共设施，更要确认这些面积是否属于可转让范围。在文山地区，类似因规划条件与证载面积不符引发的纠纷并不少见，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免后续产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市