未取得土地使用权就转让合同是否有效
未取得土地使用权就转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定以每亩一定价格购买位于广西北海市的土地使用权。湛江土地总支付了部分款项后，对方交付了土地界限图。后来，湛江土地总将这块土地连同另一块地一起转卖给了第三方公司，但最终因土地转让合同无效，湛江土地总需要返还第三方的购地款。
原来，转让土地的这家公司本身并没有取得合法的土地使用权，也没有办理土地出让手续。这家公司后来注销了，其债权债务由开办它的中国银行遂溪支行承担。湛江土地总于是起诉要求返还已支付的土地转让款。
争议焦点
湛江土地总认为：对方不具备土地使用权转让的主体资格，土地性质有问题，合同应属无效，对方应返还已收的转让款。中国银行遂溪支行则认为：双方合同是真实意思表示，已经实际履行，合同有效；而且湛江土地总起诉时间太晚，超过了法律规定的诉讼时效。
法院判决
最高人民法院最终判决：撤销一审判决，认定土地转让协议无效，中国银行遂溪支行应返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；同时，湛江土地总主张权利并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法定条件。转让方必须已经取得合法的土地使用权，并且办理了相应的出让或审批手续。如果未取得土地使用权就签订转让合同，合同很可能被认定为无效。本案中，转让方连土地出让手续都没有办，合同自然无效。
第二，合同无效后，双方应当返还各自取得的财产。有过错的一方要赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，转让方承担主要责任，但买方明知土地手续不全还签合同，也需承担部分责任。
第三，诉讼时效问题很关键。法律规定的普通诉讼时效是三年，从知道或应当知道权利受侵害时起算。本案中，虽然买方在多年前就拿到了土地资料，但法院认定其主张权利并未超过时效，所以买方胜诉。提醒大家，如果发现合同履行有问题，不要拖延，及时主张权利。
王德林律师提示：
如果您要购买土地使用权，务必先核实对方是否已取得合法的土地使用权证，是否已缴纳土地出让金。不要只看对方提供的图纸或文件，最好到当地自然资源部门查询。在文山地区，类似因土地手续不全引发的纠纷并不少见，建议在签约前委托专业律师进行尽职调查，避免钱地两空。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市