购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向开发商购买商业楼，通过银行按揭贷款支付部分房款。三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放了贷款，公司也按期还了一部分钱。但后来公司资金链断裂，没能继续还款，银行起诉到法院要求解除合同、收回贷款。

值得注意的是，这份按揭贷款合同签订后，并没有按照当地政府的规定办理抵押登记手续。而且，这家公司后来又把同一套房产抵押给了另一家金融机构，并办理了抵押登记。这就引发了合同是否有效、哪家债权人优先受偿的问题。

争议焦点

购房公司主张：按揭贷款合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的规章，抵押应当无效；而且公司已将房产抵押给第三方并办理了登记，银行的抵押权不能对抗第三方。

银行主张：合同是三方自愿签订，内容不违法，已经实际履行，应当有效；按揭不同于一般的财产抵押，不能因为没有登记就认定无效。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审的主要判决：解除按揭贷款合同，购房公司一次性归还剩余贷款本金及利息；如不能清偿，可将抵押房产拍卖，银行享有优先受偿权。同时撤销了一审中关于担保人责任的判决。

法院核心理由是：按揭贷款合同是当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规，已经实际履行，应当认定有效。按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未按地方政府规章办理抵押登记就认定无效。购房公司后设立的抵押因房屋尚未竣工验收、抵押贷款合同未实际履行，该抵押登记不发生效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的效力认定，核心是看合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。本案中虽然未办理抵押登记，但合同本身是有效的，银行仍可主张抵押权。

第二，楼宇按揭与传统的财产抵押有区别。按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式。不能简单套用一般抵押的规定来否定其效力。

第三，购房人如果已经将同一房产抵押给多个债权人，抵押权的优先顺序取决于抵押设立的时间先后和是否办理登记。本案中购房公司后设立的抵押因条件不具备、合同未履行而不生效，不影响银行在先的按揭权益。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，即使当地有抵押登记的要求，未办理登记也不必然导致合同无效。但为了保障自身权益，建议购房人和银行都应当及时办理抵押登记手续。在文山地区，这类按揭纠纷也时有发生，购房人应当注意按揭合同的条款约定，按时还款，避免因违约导致房屋被拍卖。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市