土地转让合同无效后如何追回已付款项

土地转让合同无效后如何追回已付款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为950万元。湛江土地总共支付了950万元，中银公司交付了土地界限图。

后来，湛江土地总将这95亩土地连同中银公司委托其转售的另外55亩土地，一起转卖给了生茂公司。但由于土地存在权属问题，生茂公司起诉要求确认合同无效，广西高院最终判决湛江土地总与生茂公司的转让合同无效，湛江土地总需返还生茂公司已支付的款项及利息。湛江土地总随后起诉中银公司及其开办单位遂溪中行，要求返还950万元土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地也未办理出让手续，合同应属无效，中银公司应返还全部款项。遂溪中行则辩称：双方意思表示真实，合同已实际履行，应属有效；且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总950万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。案件受理费由双方按比例分担。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。本案中，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让资格，因此合同被认定无效。转让方中银公司对合同无效承担主要责任，但湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也需承担相应责任。

第二，诉讼时效问题值得关注。湛江土地总在1994年出具收据后，直到1997年才在另案中主张权利，但法院认为该期间未超过两年诉讼时效。这表明，诉讼时效的起算点并非简单以出具收据为准，需要结合当事人是否持续主张权利等因素综合判断。

第三，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。本案中，湛江土地总已支付950万元，而中银公司已注销，其开办单位遂溪中行需承担返还义务。同时，法院也注意到湛江土地总已将土地转售给生茂公司，且转售合同已被另案确认无效，因此将两笔土地转让一并处理，避免了重复诉讼。

王德林律师提示：

如果您在土地或房产交易中遇到对方不具备转让资格、土地未办理出让手续等情况，应及时评估合同效力风险。合同被确认无效后，您仍有权要求返还已付款项。在文山地区，类似土地转让纠纷时有发生，建议在签订大额合同前委托律师核查对方资质和土地权属情况，避免陷入无效合同困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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