商品房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商品房，签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放了贷款，公司也还了一部分钱。但后来公司资金链断裂，没能按期还款，银行起诉到法院要求解除合同、收回贷款。公司却提出一个理由：合同签了以后没有去房管局办理抵押登记，按照当地政府的规定，抵押应该无效。

更复杂的是，这家公司之前已经把同一套房子抵押给了另一家信托公司，还办了抵押登记。银行和信托公司都主张对这套房子有优先受偿权，三方争执不下。

争议焦点

贷款公司认为：合同没有办理抵押登记，违反武汉市政府的规章，抵押无效，银行不能要求拍卖房子还债。银行则认为：合同是双方自愿签订，内容合法，已经实际履行，应当有效，公司不还钱就应该拍卖抵押物。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、贷款公司还本付息的主要判决，同时纠正了一审中关于担保人责任的处理。法院认为，按揭贷款合同虽未办理抵押登记，但不违反国家法律法规，合同有效。贷款公司不按期还款，银行有权解除合同并要求拍卖抵押物优先受偿。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于普通的抵押合同。按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同效力主要看内容是否违法、是否损害他人利益。本案中合同是三方自愿签订，银行确实发放了贷款，公司也使用了资金，合同已经实际履行，应当认定有效。没有办理抵押登记，只是影响抵押权能否对抗第三人，不影响合同本身的效力。

第三，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权利。信托公司虽然在后来办理了抵押登记，但当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，且该抵押合同也未实际履行，所以不能影响银行对房屋的权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应当及时办理抵押登记，这样能更好地保护银行和购房人双方的权利。如果像本案一样没有登记，虽然合同仍然有效，但在发生纠纷时可能会遇到权利冲突的问题。在文山地区，购房者签订按揭合同后，建议尽快到不动产登记中心办理预告登记或抵押登记，避免后期产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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