合作建房还是联营，法律性质如何认定

合作建房还是联营，法律性质如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院等单位签订了一份合作合同，约定由医院提供土地，天富公司出资建设一栋综合楼。建成后，双方按约定比例分配房屋面积，医院分得部分用于医疗和办公，天富公司分得部分用于商业开发。合同还约定，双方共同成立一个管理委员会，负责大楼的日常运营管理。

后来，天富公司认为医院在合作过程中存在违约行为，擅自将部分房屋出租给第三方，导致天富公司无法按计划使用和收益。天富公司遂向法院起诉，要求医院承担侵权责任，并赔偿经济损失。医院则辩称，双方之间属于联营关系，而非简单的土地合作建房，管理委员会的设置属于联营体内部事务，不构成侵权。

争议焦点

天富公司主张：双方是合作建房关系，医院擅自出租房屋侵犯了天富公司的合法权益，应承担侵权责任。医院则主张：双方之间是联营关系，管理委员会是联营体的内部管理机构，其行为属于联营体内部事务，不构成对外侵权。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的合同名为合作建房，但实际内容更符合联营的特征。双方共同投资、共同经营、共享收益、共担风险，并设立了共同的管理机构，因此应认定为联营关系。联营体内部的管理机构设置及运营争议，属于联营合同履行中的内部纠纷，不构成侵权。法院最终驳回了天富公司的侵权诉讼请求，但告知其可以另案主张联营合同纠纷。

律师分析

第一，合作建房与联营在法律上有明显区别。合作建房通常是一方出地、一方出钱，建成后按约定分配房屋，双方不共同经营、不共担风险。而联营则要求双方共同投资、共同经营、共享收益、共担风险。实践中，合同名称并不决定法律性质，法院会根据实际权利义务内容来认定。

第二，联营体内部的管理机构争议，属于合同履行中的内部纠纷，不构成侵权。如果一方认为联营体内部管理存在问题，应当依据联营合同约定或相关法律规定，通过合同纠纷的途径解决，而不能直接以侵权为由起诉。否则，法院可能不予支持。

第三，当事人在签订合同时，应明确约定合作模式和法律性质。如果希望是简单的合作建房，就应避免约定共同经营、共担风险等内容。如果希望是联营，则要明确联营体的组织形式、决策机制和利润分配方式，避免日后产生争议。

王德林律师提示：

如果您在合作开发土地或房产时，不确定合同性质是合作建房还是联营，建议在签约前咨询专业律师，明确双方的权利义务。在文山地区，类似纠纷也时有发生，提前做好法律风险评估，可以有效避免后续的诉讼麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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