开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼房屋，总价款约1000万元。旅游公司按约支付了购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等"非公司所能控制"的因素。旅游公司则认为这些理由不成立，起诉要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。案件历经一审、二审，最终最高人民检察院提起抗诉。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的期限，应解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司则认为：延期交房是因供电等不可控因素，符合合同约定的免责条款，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院再审认为：深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，交房期限可相应顺延。但自顺延后的交房日至实际交房日，深业公司仍逾期约4个月，构成违约。考虑到旅游公司已付清购房款，且房屋已通过竣工验收可以交付，最终判决合同继续履行，但深业公司须按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期交房期间的利息损失。
律师分析
第一，购房合同解除权的行使有严格条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数才能解除，因法院认定延期交房部分有合理原因，未达到解除条件，故不支持解除合同。
第二，"不可抗力"和"非开发商所能控制的事件"是常见的免责条款，但开发商须提供充分证据。本案中供电问题经政府协调才解决，法院认可属于免责情形，但免责范围不能无限扩大。
第三，即便不能解除合同，开发商仍需承担违约责任。本案法院判决按同期贷款利率赔偿利息，体现了对守约方利益的保护。
王德林律师提示：
购买期房时，建议在合同中明确约定交房时间、逾期交房的违约金标准以及解除合同的条件。如果开发商以各种理由延期交房，要注意收集相关证据，如政府文件、施工进度记录等，以便判断免责是否成立。文山地区的购房者若遇到类似问题，可携带合同和付款凭证咨询专业律师，不要轻易放弃主张权利。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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