房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造九胜商厦，主体工程建至三层时，与宇航公司签订租赁协议，约定整幢大楼租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。协议约定，宇航公司需支付定金，并负责大楼内部装修，郊区供销公司负责外部装修及水电等“三通”工作。协议经公证，双方均提供了担保单位。

大楼封顶后，宇航公司支付了部分款项并进行装修。但郊区供销公司未能完成供电增容，导致用电量不足。消防验收也未通过，消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦开业不久便停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司未按约定支付租金，构成违约，要求支付拖欠租金。宇航公司则认为，郊区供销公司未完成供电和消防系统，导致商厦无法正常营业，属于先违约，因此有权拒绝支付租金。双方对合同是否有效、租金标准如何确定也存在分歧。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。郊区供销公司未履行供电增容和消防验收义务，导致商厦无法合法经营，构成违约。宇航公司在对方未履行主要义务前，有权拒绝支付租金，这属于行使合同履行抗辩权。法院判决宇航公司按合同约定标准支付租金，但考虑到商厦实际处于违法履行状态，租金标准应适当调整。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要制度。当一方未履行主要义务时，另一方可以暂停履行自己的义务，但要注意及时通知对方并保留证据。

第二，房屋租赁合同中，出租人交付合格房屋、保障基本使用条件是核心义务。供电、消防等基础设施不达标，承租人有权拒绝支付租金，但不宜长期搁置争议，应主动沟通或通过法律途径解决。

第三，违法履行状态下的租金标准，法院会根据实际使用情况、双方过错等因素综合认定，并非一概按原约定计算。承租人若实际使用了房屋，仍需支付合理费用。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定基础设施标准、交付时间和违约责任。若对方违约导致无法正常经营，应及时书面催告并保留证据，必要时可请求解除合同。在文山地区，类似纠纷中不少当事人因未保留关键证据而陷入被动，建议提前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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