商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）1.2亿多元的贷款。双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资建设的广州某商贸中心四楼、六楼商场来抵债，折合金额就是欠款的数额。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。
但奇怪的是，合同签完后各方都没有实际履行付款和交房。几年后，开发商向法院起诉，要求解除这份商品房预售合同。而清远市中心支行则主张，这笔购房款已经通过之前的贷款抵债方式付清了，并拿出了一张盖有开发商项目开发部公章的1.185亿元收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，但对方从未实际支付过购房款，要求解除合同。清远市中心支行认为：双方签订的是以房抵债协议，之前的贷款本息已经转化为购房款，开发商开具了收据，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质上是商品房预售合同关系。虽然双方曾签订《抵债协议书》，但之后又签订了正式的《房地产预售契约》，明确了买卖关系和价款。清远市中心支行提供的收据是事后补开，且没有对应的付款凭证，不能证明实际付款。最终判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，合同性质的认定要看双方真实意思表示和实际履行情况。本案中，双方后续签订了正式的商品房预售合同，并办理了预售登记，应当认定为商品房买卖关系，而非单纯的以房抵债。
第二，收据不等于付款凭证。在商品房买卖中，仅凭一张收据不能证明购房款已经实际支付，还需要有银行转账记录、付款凭证等能够证明资金实际流转的证据。
第三，合同签订后长期不履行，守约方有权主张解除。本案从1996年签约到2001年起诉，长达五年时间没有实际履行，开发商有权要求解除合同。
王德林律师提示：
在文山地区，很多购房者或债权人容易混淆以房抵债协议和商品房买卖合同。如果您遇到类似情况，建议注意以下几点：第一，以房抵债协议应当明确约定债务金额、抵债房产信息和抵债完成后的权利义务；第二，如果签订了商品房预售合同，一定要保留好付款凭证，不能仅凭收据主张已付款；第三，合同签订后要及时履行，避免长期搁置导致合同被解除的风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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