未取得土地使用权能否转让土地

未取得土地使用权能否转让土地

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为300万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。

后来，湛江土地总将这30亩土地连同中银公司委托其转售的20亩土地一并转让给了生茂公司。但生茂公司起诉要求确认合同无效，法院最终判决该转让合同无效，湛江土地总需返还生茂公司已支付的款项。湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还土地转让款。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质存在问题，双方签订的合同无效，中银公司应返还已收取的300万元转让款及利息。遂溪中行则辩称：双方意思表示真实，合同已实际履行，应认定有效；且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效，不应支持。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，确认中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行（因中银公司已注销）在判决生效后10日内返还湛江土地总300万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已取得土地使用权证，并且完成土地出让手续、缴纳土地出让金。未满足这些条件的转让合同，依法应认定为无效。

第二，合同无效后，双方应互相返还财产。转让方因合同取得的款项应当返还给受让方，受让方也应返还土地。本案中，土地已被转售并确认无效，法院直接判决返还转让款。

第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总出具收据后，在后续诉讼中主张权利，法院认定未超过三年诉讼时效，纠正了一审法院的错误认定。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实转让方是否持有合法有效的土地使用权证，以及土地是否已完成出让手续。在文山地区，曾有当事人因未核实土地权属而陷入类似纠纷，建议在签订合同前委托律师进行尽职调查，避免合同无效带来的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市