未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4.2亿元。合同签订后，顺兴公司陆续支付了5000万元购房款。

但问题在于，这个项目的土地使用权实际上属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司。深发公司虽然在合同签订后拿到了厚南公司的承诺书表示认可，但合同签订时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。后来顺兴公司发现这些手续问题，起诉要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，合同缺少法定条件，应当认定为无效合同，深发公司应返还已付购房款及利息。

深发公司和厚南公司则认为：厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，且双方已经实际履行合同，大厦也完成了部分建设，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中约定厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。

最高人民法院二审则进一步明确：未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签订的商品房预售合同，因违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格限制。开发商在预售商品房时，必须已经取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，事后追认并不能弥补合同签订时手续缺失的瑕疵。本案中，厚南公司虽然事后出具了承诺书，但深发公司在签订合同时没有取得预售许可，这个根本性缺陷无法通过事后追认来治愈。

第三，购房者付款后发现开发商手续不全，可以及时主张合同无效并要求返还购房款。不要因为已经付了钱就继续履行，否则可能面临钱房两空的风险。

王德林律师提示：

购买期房前，务必核实开发商是否取得了土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住房和城乡建设部门查询项目的预售许可信息，不要轻信开发商的口头承诺。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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