签了购房合同却没付款，房子到底归谁
签了购房合同却没付款，房子到底归谁
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场一笔1.2亿多元的贷款。双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资开发的广州某商贸中心的四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了正式的《房地产预售契约》，合同总价1.185亿港元，约定1996年6月30日前付清。
但奇怪的是，双方签完合同后，清远金融市场实际上没有付过一分钱。开发商后来起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场则拿出一张“正式收据”，声称已经用贷款抵了楼款，钱已经付清了。
争议焦点
开发商认为：清远金融市场从未实际支付购房款，那张收据是华泰公司事后补开的，没有对应的银行付款凭证，属于虚假凭证。
清远金融市场认为：双方签订了合法的预售合同，自己也拿到了收据，并且还曾用其中一套房产向银行抵押贷款，银行也出具了“已付清楼款”的证明，所以购房款已经付清。
法院判决
最高人民法院二审认定：清远金融市场未能提供任何实际付款的银行转账记录或现金支付凭证，其提交的收据系华泰公司单方补开，不能证明真实付款。涉案合同名为商品房预售，实为以房抵债的担保安排，双方并未真正履行买卖关系。最终判决解除预售合同，驳回清远金融市场的抗辩。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种性质完全不同的合同。预售合同的核心是“买卖”，买方必须真实支付房款；而以房抵债协议的核心是“担保”，目的是用房产来清偿已有的债务。如果双方签了预售合同但没有实际付款，法院会审查真实交易目的。
第二，收据不等于付款凭证。正规的购房付款应当有银行转账记录、POS机刷卡单或现金收据等配套凭证。仅凭一张事后补开的收据，尤其当印章管理混乱时，法院很难认定付款事实。
第三，第三方出具的“已付清”证明，如果与客观事实矛盾，也不能作为定案依据。本案中银行出具的证明，因印章存疑且无付款记录，最终未被采信。
王德林律师提示：
在文山地区，不少购房者或债权人会签订“以房抵债”协议，但要注意：如果协议名为买卖、实为抵债，一旦债务人未实际付款，法院可能认定买卖合同不成立。建议在签订此类合同时，务必保留真实的付款凭证，并明确约定合同性质，避免事后扯皮。如有类似纠纷，可咨询专业律师，提前防范风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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