未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别注明，必须经过原开发商厚南公司、凯鹏公司盖章确认后才正式生效。但合同签订时，土地使用权人厚南公司并未签字盖章。

事后，厚南公司出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。顺兴公司随后支付了5000万元购房款。然而，当大厦建到正负零时，顺兴公司发现该项目的土地使用权存在多次转让，厚南公司甚至将资产出卖，深发公司也没有取得预售许可证。顺兴公司于是起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应当无效。深发公司则认为，双方自愿签约，且厚南公司事后认可，合同已经实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此该商品房预售合同无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的签订必须符合法定条件。根据我国法律规定，开发商在预售商品房时必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，合同都可能被认定无效。本案中，深发公司连最基本的土地使用权证都没有，合同自然不成立。

第二，事后承诺不能弥补合同无效的缺陷。厚南公司虽然事后出具了承诺书，但该承诺并不能使原本无效的合同变得有效。法律对预售条件的审查是严格的，不能通过事后追认来规避。

第三，购房者要主动核实开发商的资质。像文山地区的购房者，在签订商品房预售合同前，一定要要求开发商出示土地使用权证和预售许可证，并到当地住建部门核实。不要轻信开发商的承诺或事后承诺书，否则可能面临房款无法追回的风险。

王德林律师提示：

购买期房时，务必在签约前核查开发商是否取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂缓签约。在文山地区，购房者可以到当地不动产登记中心或住建局查询项目信息，避免因合同无效造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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