商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，抵偿拖欠清远金融市场的贷款本息1.21亿余元。随后，省一建城建分公司作为开发商，与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价款为港币1.185亿元。

但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。省一建城建分公司认为这份预售合同从未真正履行，于是起诉要求解除合同。而人行清远支行则主张，自己已经通过贷款抵债的方式付清了全部购房款，并提交了一份盖有“收款专用章”的收据作为证据。省一建城建分公司则指出，该收据是华泰公司事后补开的，实际上没有收到任何款项。

争议焦点

省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是独立的商品房买卖合同，清远金融市场从未实际支付过购房款，合同未履行，应当解除。

人行清远支行认为：自己与华泰公司签订的《抵债协议书》已经生效，华泰公司用房产抵债的行为，等同于自己已经付清了购房款，省一建城建分公司无权解除合同。

法院判决

法院经审理后认为，本案中的《房地产预售契约》虽然形式上是一个商品房买卖合同，但其真实的法律性质是以房抵债。清远金融市场与华泰公司之间的债务关系是基础，签订预售合同只是为了实现抵债目的。因此，省一建城建分公司要求解除预售合同的请求缺乏依据，法院不予支持。

律师分析

1. 本案的核心在于区分“商品房预售合同”和“以房抵债合同”。前者是典型的买卖关系，买方支付房款，卖方交房；后者则是用房产来清偿已有债务，本质上是一种债务履行方式。实践中，很多当事人会混淆这两种合同，导致后续维权困难。

2. 判断一份合同是“真买卖”还是“假买卖、真抵债”，不能只看合同名称，而要看签约背景、各方真实意思表示以及实际履行情况。本案中，抵债协议签订在前，预售合同签订在后，且没有实际支付房款，法院据此认定其性质为以房抵债，符合法律规定。

3. 对于开发商而言，如果参与以房抵债的交易，必须明确自己的权利义务。一旦开发商在预售合同上盖章，就可能被认定为同意以房抵债的安排，从而无法再以“未收到房款”为由主张解除合同。

王德林律师提示：

在文山地区，商品房买卖和以房抵债是两种不同的法律关系，签合同前务必明确交易的真实目的。如果您遇到类似问题，建议先咨询专业律师，避免因合同性质认定错误而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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